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L'individuazione delle parti condominiali nel “condominio orizzontale”: il caso della proprietà dei lastrici solari
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L'individuazione delle parti condominiali nel “condominio orizzontale”: il caso della proprietà dei lastrici solari

Contendere la proprietà (condominiale o esclusiva) di un lastrico solare di copertura di un solo appartamento ubicato in un c.d. condominio orizzontale

Avv. Alessandro Gallucci  

Con la sentenza 4 novembre 2010 n. 22466 resa dalla Seconda Sezione, la Corte di Cassazione torna ad occuparsi del condominio orizzontale ossia di quella particolare tipologia costruttiva che vede il complesso svilupparsi, per l’appunto, in orizzontale. Si pensi, è questo l’esempio più ricorrente nonché la tipologia edilizia oggetto del pronunciamento in esame, alle c.d. casa a schiera.

Il primo elemento da evidenziare con chiarezza è il seguente: non esistono norme specificamente dettate in relazione al c.d. condominio orizzontale.Nonostante ciò non v’è dubbio che gli artt. 1117 e ss. c.c. possano trovare applicazione anche in relazione a tipologie edilizie differenti dal classico condominio “orizzontale” è chiarissima sul punto una pronuncia della Suprema Corte, la n. 9096/00 resa in relazione al supercondominio ma chiaramente riferibile anche ad altre fattispecie come per l’appunto quella del condominio orizzontale.

Altro punto fondamentale, questo espressamente trattato dalla pronuncia in esame, è quello concernente l’individuazione delle parti comuni. Infatti i beni elencati dall’art. 1117 c.c. (nonché gli altri che abbiano le medesime caratteristiche) devono considerarsi e non presumersi di proprietà comune.

Com’è stato autorevolmente osservato “ la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione.

E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.).

D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.

In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà”(così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

Nel caso sotteso alla pronuncia n. 22466/10 il motivo del contendere era la proprietà (condominiale o esclusiva) di un lastrico solare di copertura di un solo appartamento ubicato in un c.d. condominio orizzontale e le ovvie differenze in relazione alla circolazione del bene nel caso di compravendita delle unità immobiliari.

Secondo la Suprema Corte “ con particolare riferimento, dunque,ad un lastrico solare che assolva,nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera,alla funzione di copertura di una sola delle stesse,e non anche di altri elementi,eventualmente comuni, presenti nel c.d. “condominio orizzontale", nè sia caratterizzato da unitarietà strutturale nè da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili,costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi,deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e,dunque,di alcuna presunzione di comunione” (così Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).

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