Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
98978 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Perché il bilancio resta valido anche con la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Perché il bilancio resta valido anche con la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio?

La contabilità condominiale: le spese devono essere intellegibili.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Nessuna invalidità automatica sugli atti anteriori al provvedimento del giudice. Contabilità dell'ente di gestione diversa dalla società: basta che le spese siano intellegibili.

=> Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore

“Il bilancio del condominio approvato dall'assemblea resta valido anche se nel frattempo l'amministratore è stato revocato per irregolarità: gli atti compiuti in epoca anteriore al provvedimento del giudice non risultano infatti viziati da alcuna automatica invalidità né si può pretendere che sia il Tribunale a stabilire che sono superflue le spese approvate dall'assemblea in sede di rendiconto.

E ciò perché il giudice deve limitarsi a riscontrare la legittimità delle delibera senza entrare nel merito: è l'assemblea, come organo sovrano della volontà dei condomini, che deve controllare l'opportunità delle spese affrontate sui iniziativa dell'amministratore”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza dell'11 gennaio 2017 n. 454 in merito alla validità del bilancio di condominio.

=> Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore

I fatti di causa. Con atto di citazione ritualmente notificato al Condominio, Tizio e Caio impugnavano davanti al Tribunale di Roma la delibera relativamente al punto 1 dell'ordine del giorno, con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000.

Gli attori deducevano che le spese in questione non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell'assemblea, che la relativa documentazione era inattendibile e che alcune voci non erano conformi a quelle inserite nel bilancio consuntivo proposto nelle pregressa assemblea del 2001.

Costituendosi in giudizio, il Condominio contestava in toto le pretese degli attori; in particolare, eccepiva la competenza del Giudice di Pace e la tardività dell'impugnazione. In primo grado, il Tribunale adito rigettava la domanda. Successivamente, la pronuncia veniva confermata in grado di appello.

Avverso quest'ultima pronuncia, Tizio e Caio proponevano ricorso in Cassazione contestando che la Corte d'Appello non avrebbe tenuto conto del fatto che i due precedenti amministratori del Condominio erano stati revocati per le irregolarità compiute: le spese indicate a bilancio erano prive di giustificativi o ne riportavano di palesemente contraffatti e che alcuni asseriti lavori non erano mai stati eseguiti, come, ad esempio, l'impermeabilizzazione.

=> Rendiconto condominiale, possibile modificarlo in corso di assemblea?

La revoca dell'amministratore di condominio. Il nuovo art. 1129 c.c., all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato. In primo luogo può essere revocato, l'ipotesi non contenziosa, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina (quando viene meno l'apprezzamento da parte dei condòmini).

Quelle successive risultano invece ipotesi giudiziali, in quanto prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è vero che, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.

In particolare, la norma di cui all'art. 1129 c.c., viene riconosciuta come ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato appunto dalle norme sul mandato che, come abbiamo avuto modo di verificare, risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.

L'approvazione del bilancio da parte dell'assemblea. È pacifico che per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo, invece, sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; ne' si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1405 del 23/01/2007; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9099 del 07/07/2000).

Quindi nel condominio di edifici la erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell`assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi (contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) dovuti a scadenze fisse e ai quali l`amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell`assemblea.

L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacche' con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986).

Premesso ciò, spetta all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012).

=> È nulla la delibera condominiale se l'amministratore non mostra la documentazione contabile

Il ragionamento della Corte di Cassazione. In merito alla precedente revoca degli amministratori, a parere della Suprema Corte, il provvedimento in camera di consiglio, statuente la revoca dell'amministratore del condominio, ha efficacia, ai sensi dell'articolo 741 c.p.c., dalla data dell'inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso; sicché gli atti compiuti dall'amministratore in data anteriore a quella d'inizio dell'efficacia del provvedimento camerale dispositivo della sua revoca non sono viziati da alcuna automatica invalidità e continuano a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio (Cass. Sentenza n. 666 del 01/02/1990).

Difatti, com'è noto, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l'impugnativa di cui all'articolo 1137 c.c., l'operato dell'assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha rigettato la domanda di Tizio e Caio; per l'effetto ha confermato la validità della delibera impugnata.

=> Approvazione del rendiconto, cosa comunicare ai condòmini?

Scarica Corte di Cassazione, del 11 gennaio 2017, n. 454

Cerca: rendiconto condominiale

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento