La Corte di Cassazione ha stabilito che l'organismo che cura la rete idrica, la luce, fogne, strade e verde poiché nasce da un accordo di lottizzazione tra l'originario proprietario del complesso ed il Comune, accordo nel quale subentrano i singoli proprietari delle unità immobiliari facenti parte del comprensorio condominiale, obbliga i proprietari a pagare gli oneri consortili. (Corte di Cassazione, I sez. civ., 27.9.2016, n. 18939)
Il fatto. Un consorzio di gestione che cura gli impianti e le opere di urbanizzazione di un complesso condominiale chiede al Giudice di pace un decreto ingiuntivo che imponga ad alcuni proprietari delle singole unità immobiliari facenti parte del consorzio, il pagamento delle relative spese di gestione (di luce, fogne, impianti, verde).
Dopo aver notificato il decreto ingiuntivo al proprietario moroso di un immobile facente parte del comprensorio gestito dal consorzio, quest'ultimo propone opposizione ed il giudice di pace revoca il decreto ingiuntivo accogliendo la richiesta dell'opponente che ritiene di non essere stato informato, al momento dell'acquisto del suo appartamento, dell'esistenza di tale Consorzio.
La sentenza di primo grado viene impugnata dal consorzio, ed il Tribunale in funzione di giudice di secondo grado ha confermato la pronuncia impugnata puntualizzando che
“ non essendo stata fatta menzione dell'esistenza del Consorzio nell'atto di provenienza della proprietà in capo agli opponenti questi non sono obbligati”.
Il Consorzio, non condividendo tale interpretazione della vicenda, propone ricorso per Cassazione.
I motivi del ricorso in Cassazione. Il Consorzio di gestione lamenta che il giudice d'appello abbia erroneamente attributo a tale ente, costituito per la gestione e la manutenzione di beni comuni (come fogne, condotta idrica,strade interne), la natura giuridica di associazione su base volontaristica violando le norme in materia di comunione e condominio e cioè le disposizioni previste dal secondo comma dell'art. 1118 e 1104 del codice civile con i principi regolatori della materia ad esse sottese.
Inoltre, lo stesso ricorrente, lamenta che la sentenza impugnata ha erroneamente interpretato una clausola dello statuto consortile che ha, invece, come finalità quella di rendere obbligati, per il pagamento delle spese di gestione sostenute dal Consorzio, non solo l'acquirente proprietario dell'immobile ma anche lo stesso alienante che abbia omesso di menzionare, al momento della vendita dell'immobile, l'esistenza del consorzio.
(In tema di differenza di disciplina fra consorzio e condominio si segnala: Differenza di disciplina fra consorzio e condominio)
La sentenza. La prima sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18939 dello scorso 27 settembre ha stabilito che i motivi a fondamento del ricorso del Consorzio sono fondati e meritano accoglimento.
La Cassazione, a tal proposito, condividendo principi già espressi da consolidata giurisprudenza di legittimità ha stabilito che “ i consorzi di urbanizzazione-consistenti in aggregazioni di persone fisiche o giuridiche, preordinati alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi- sono figure atipiche, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, derivante dal vincolo di accessorietà necessaria sussistente tra gli impianti o servizi che il consorzio cura ed i singoli immobili inclusi nel comprensorio edilizio, per la cui realizzazione, all'originaria proprietaria dell'area che ha proceduto alla realizzazione delle opere di urbanizzazione in questione ( impianti, strade interne, etc), sono subentrati i successivi acquirenti delle singole unità immobiliari ivi realizzate a prescindere da una loro manifestazione di volontà intesa all'assunzione di tali obblighi “( In tal senso Cass. sez. I, n. 7427/2012; Cass. n. 10220/2010).
In pratica dal diritto di proprietà delle singole unità immobiliari che sorgono nel comprensorio condominiale le cui opere vengono gestite dal consorzio, discende l'obbligo di contribuire alle spese in virtù del principio sancito dall'art. 1104 del codice civile.
(In tema di richiesta di riduzione dalla partecipazione alle spese condominiali si segnala: Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?)
In base a tale ricostruzione, quindi, la Cassazione accoglie il ricorso del Consorzio e cassa la sentenza impugnata che aveva erroneamente interpretato una clausola dello statuto consortile dalla quale non si poteva affatto desumere la non debenza degli oneri consortili.
A fronte di tale esisto del giudizio di legittimità al proprietario non resta altro che pagare gli oneri consortili e le spese di giudizio.
- Differenza di disciplina fra consorzio e condominio
- Ai centri commerciali si applicano le norme dettate per il condominio
