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Risoluzione 13/E del 2017 sul mantenimento dei benefici prima casa
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Risoluzione 13/E del 2017 sul mantenimento dei benefici prima casa

Conservazione dei benifici prima casa, ecco il chiarimento dell'agenzia delle entrate

Avv. Alessandro Gallucci  

L'Agenzia delle entrate con la recente risoluzione n. 13/E prende posizione su un aspetto interessante in materia di conservazione dei requisiti della prima casa.

In particolare, il chiarimento attiene al mantenimento del requisito in caso di trasferimento (a titolo oneroso o gratuito) prima dei cinque anni del bene acquistato con i requisiti (e i benefici) della prima casa nel caso costruzione - entro l'anno dal primo trasferimento - di un bene su un terreno già di proprietà.

La nota II-bis, co.1, art. 1, Parte I, D.P.R. n. 131/1986 (il testo unico sull'imposta di registro) prevede le condizioni ai fini dell'acquisizione di un bene immobile con i benefici della prima casa e del mantenimento degli stessi benefici.

Naturalmente rinviamo alla lettura della nota II-bis per la precisa conoscenza di tutte le dette norme e alla consulenza di esperti per l'applicazione ai casi concreti.

=> Prima casa, il trasferimento di residenza deve avvenire entro i diciotto mesi anche se l'immobile è in costruzione

Trasferimento prima dei cinque anni

In particolare, il co.4 prevede che nel caso (di dichiarazione mendace e nel caso) in cui il bene acquistato con i benefici della prima casa viene trasferito a titolo oneroso o gratuito prima dei cinque anni dalla data dell'acquisto i benefici si perdono e si è tenuti a pagare le imposte (di registro, ipotecaria e catastale) nella misura ordinaria, oltre ad una sovrattassa corrispondente al 30% delle dette.

Nel caso di trasferimenti soggetti all'IVA bisogna pagare la differenza tra l'imposta calcolata con aliquota agevolata e quella applicabile in assenza di agevolazioni e la sanzione pari al 30 per cento della detta differenza. Sono inoltre dovuti gli interessi di mora (v. art. 55, co.4, del medesimo testo unico).

La previsione è in realtà mediata dalla possibilità di mantenere i requisiti anche in caso di trasferimento prima dei cinque anni, alla condizione che si riacquisti un altro immobile - entro un anno dall'atto di cessione infra quinquennale – "da adibire a propria abitazione principale").

Conservazione dei benefici e acquisto del terreno

L'Agenzia delle entrate aveva già precisato che il requisito è mantenuto anche in caso acquisto del terreno (entro l'anno) su cui viene costruito l'immobile destinato ad abitazione principale;

aveva anche chiarito che in tal caso la costruzione non deve necessariamente essere completata entro l'anno, essendo "sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.)" (v. Circ. 38/E del 2005 e prima Ris. n. 44/E del 2004).

=> Beneficio prima casa replicabile se la prima abitazione diventa inidonea

Conservazione dei benefici e costruzione su terreno di proprietà

Varie sentenze della Corte di Cassazione, rifacendosi anche all'orientamento dell'Ufficio delle entrate, hanno poi affermato che viene conservato il beneficio anche nei casi di costruzione – entro l'anno dalla cessione infra quinquennale - di un immobile utilizzabile come abitazione principale su terreno già di proprietà (v. Cass. 24253/2015 e 8847/2015).

In tal caso, l'acquisto è a titolo originario per accessione, in seguito alla costruzione di un bene su un terreno già proprio (ex art. 934 c.c.) (v. in particolare Cass. n. 18214/2016 e n. 13550/2016).

Risoluzione 13/E del 2017

Con la recentissima circolare n. 13/E, alla cui lettura integrale si rinvia, l'Agenzia prende atto di tale orientamento giurisprudenziale, anche con riferimento ai giudizi pendenti (ove la materia del contendere è proprio data dal fatto che:

"i contribuenti sostengono che l'effetto impeditivo della decadenza dall'agevolazione si verifica anche nella diversa ipotesi di edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario") con l'invito rivolto alle strutture territoriali ad "abbandonare - ... - la pretesa tributaria, sempre che non siano sostenibili altre questioni".

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