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Condomino moroso e recupero crediti: se il credito è esiguo è meglio non proseguire con il pignoramento?
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Condomino moroso e recupero crediti: se il credito è esiguo è meglio non proseguire con il pignoramento?

Condomino moroso e credito condominiale basso: in questi casi conviene agire con l'emissione di un decreto ingiuntivo?

Avv. Alessandro Gallucci  

E' davvero possibile che un condomino moroso possa farla franca perché il credito del condominio è troppo basso? Ciò, nonostante l'emissione di un decreto ingiuntivo non impugnato e quindi di fronte a quello che ha lo stesso valore di una vera e propria sentenza definitiva di condanna?

Se l'è chiesto un amministratore che ci ha girato il seguente quesito:

"La morosità di un condomino è un vero problema in particolar modo se parliamo di cifre non eccessive.

Il mio caso è di un condomino che ha un debito di circa 500 €, fatta tutta la procedura si è arrivati all'atto ingiuntivo ma da circa 1 anno siamo all'oscuro. Il condomino non ha ritirato l'atto, non ha alcunché su cui poter eseguire un pignoramento mobiliare (si tratta di un box). Quanto ad un eventuale pignoramento immobiliare, l'avvocato mi ha sconsigliato l'azione per due motivi:

  • il primo perché la cifra è minima per un pignoramento immobiliare e, secondo punto, la spesa da sostenere è molto più costosa di quanto il condominio è creditore;
  • secondo l'avvocato la pratica di pignoramento immobiliare costa circa 2000€.

=> Amministratore di condominio: come recuperare gli anticipi di cassa sostenuti in favore del Condominio

Cosa deve fare un amministratore in questi casi?

Solamente dire agli altri condomini anticipare il vecchio debito e pagare il corrente in attesa della vendita dell'immobile? Se ci sono suggerimenti sono contento di riceverli".

Casi del genere sono all'ordine del giorno. Molti condomini, furbescamente, restano morosi di piccole cifre ben sapendo che il più delle volte per l'amministratore e quindi per la compagine "l'impresa non vale più della spesa".

Parlando di un'esperienza personale, mi è capitato di accingermi a depositare un decreto ingiuntivo per non più di 150 €, ben sapendo che il condomino debito re non aveva altro se non la casa. Fortuna ha voluto che il moroso si ravvedesse appena in tempo per evitarmi un'azione monitoria sicuramente defatigante e magari per nulla fruttuosa.

Quanto detto, però, è bene evidenziarlo, vale in un'ottica di miglior risultato nel minor tempo ed al minor costo (anticipato ma poi comunque recuperabile) possibile.

Che cosa vuol dire ciò?

Che effettivamente per importi di piccolo valore le azioni esecutive rischiano di essere lunghe e molto costose.

Solamente il contributo unificato per i processi di esecuzione mobiliare di valore inferiore a € 2.500,00 è pari ad € 37,00. Per i processi di esecuzione immobiliare, invece, solo di contributo unificato la procedura costa € 242,00.

A questi vanno aggiunti tutta una serie di costi (bolli, spese di notifica, anticipazioni onorari avvocato, istanze di vendita, eventuali costi degli ausiliari giudiziari, ecc.) che fino alla soddisfazione del credito devono essere anticipati dal condominio.

=> Per il recupero dei crediti degli amministratori di condominio si passa prima dalla mediazione.

Il tutto, in entrambi i casi, senza la certezza di avere soddisfazione delle proprie ragioni creditorie.

Un pignoramento mobiliare, infatti, non sempre consente di realizzare grandi cifre (si pensi ad un arredamento low cost) o di reperire un grande mole di beni (posto che il codice di procedura civile sancisce l'impignorabilità di diverse cose (cfr. art. 514 c.p.c.).

Il pignoramento immobiliare, invece, vede il credito del condominio tra quelli così detti chirografari (senza alcuna garanzia); ciò vuol dire che in presenza di una banca o comunque di un credito privilegiato molto più alto, quello della compagine rischia di andare "a carte quarantotto".

Il consiglio per gli amministratori, al di là della singola azione, è quello di stimolare i condomini a pagare tramite bonifico in modo da avere la possibilità, ove mai sorgessero stati di morosità, di aggredire il conto tramite un pignoramento presso terzi. Per le situazione di morosità non dovute a reale crisi di liquidità del condomino, si tratta della soluzione migliore.

Negli altri casi, davvero si può arrivare all'assurdo di dover dire agli altri condomini: "anticipate voi le spese che poi ci si rifà al momento della vendita ad esempio sul compratore?".

La solidarietà è una delle opzioni che, però, per essere valida dev'essere accettata da tutti i condomini. L'amministratore può porla all'attenzione dell'assemblea spiegando quali sono i costi e le possibilità di soddisfazione del credito nel caso di azione esecutiva, ma se i condomini non sono d'accordo la strada è una ed una sola: proseguire l'azione giudiziaria, costi quel che costi.

In buona sostanza, l'amministratore non può sospendere un'azione di recupero del credito perché costa troppo se tutti i condomini non gli dicono di non andare avanti: diversamente risulterebbe inadempiente e rischierebbe di vedersi attaccato per i danni arrecati alla compagine.

=> Intervento di manutenzione necessario, quando sorge l'obbiglio di pagamento?

A partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della così detta "riforma" del condominio, costituiranno gravi irregolarità comportanti la revoca per via giudiziale:

  • l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • e qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva (cfr. nuovo art. 1129, dodicesimo comma nn. 5 e 6 c.c.).

Per un esame della "riforma" articolo per articolo, clicca qui: https://www.condominioweb.com/volumi/riforma_del_condominio/

Cerca: credito pignoramento moroso

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