Ai sensi del quarto comma dell’art. 1136 c.c. “ Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma”.
In sostanza, se in un condominio si debbono eseguire interventi straordinari di notevole entità è necessario che la deliberazione, in prima o seconda convocazione è indifferente, venga approvata “ con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Che cosa s’intende per notevole entità? Il concetto è generico e va determinato caso per caso. In tal senso la Cassazione ha affermato che “ l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della " notevole entità" delle riparazioni straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio - deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini.
Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro, degli elementi di giudizio, e della sufficienza, ai fini del corretto adempimento dell'obbligo di motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla valutazione della sussistenza della "notevole entità" della spesa deliberata" (Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 in senso, ex multis, conf. Cass. 06 gennaio 1982 n. 15).
Approvata l’esecuzione dei lavori con le maggioranze indicate dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. quale sarà il quorum deliberativo necessario per l’approvazione della contabilità finale e del relativo piano di riparto? La risposta che molti darebbero, per analogia, è: la stessa maggioranza.
Poniamoci una domanda: l’approvazione del rendiconto consuntivo contenente la ripartizione del compenso dell’amministratore necessita della stessa maggioranza richiesta per la sua nomina (che è poi la stessa prevista per i lavori straordinari di notevole entità)? La risposta è negativa.
E’ la stessa domanda che ho posto ad un giudice del Tribunale di Lecce in una causa che ha deciso proprio sui quorum deliberativi della contabilità finale dei lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità.
In sostanza ponevo questo quesito: se per l’approvazione del rendiconto contenente il compenso dell’amministratore e’ sufficiente che la deliberazione riporti un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, perché ciò non dovrebbe valere anche per la contabilità finale dei lavori? Il giudice s’è trovato d’accordo affermando che “ l’art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; quella impugnata, invece, adottata in seconda convocazione (il giudizio riguardava proprio l’impugnazione di una delibera di approvazione della contabilità finale dei lavori n.d.A.), ha ad oggetto il mero esame ed approvazione della contabilità finale di lavori di manutenzione (già approvati in precedenza) e relativo piano di riparto, e a tali materie – anche in caso di notevole entità dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l’approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […]” (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).
I quorum indicati dal combinato disposto di cui agli artt. 1136, secondo e quarto comma, c.c., in seconda convocazione, quindi, si applicano solo per le materie cui sono espressamente riferiti.
