IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Sanremo

Sezione I^ Civile

Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, dott. Ignazio Pardo, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A

nella causa civile recante il n 668/2001 di R.G.,

promossa da Calx. SILVANA, elettivamente domiciliata nello studio dell'avv. Elena Tonelli che la rappresenta e difende per mandato a margine dell'atto di citazione in opposizione,

- ATTRICE -

contro

CONDOMINIO CORSO May. N.42

In persona dell'amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato nello studio dell'avv. Alessandro Buscaglia che lo rappresenta e difende per procura a margine del decreto ingiuntivo opposto

- CONVENUTO -

Oggetto: impugnativa di delibera assembleare

CONCLUSIONI DELLE PARTI

Per l'attrice:

“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa sospensione dell'esecuzione, dichiarare nulla e/o inefficace il Decreto Ingiuntivo n.45/01 notificato in data 31-3-00. Nel merito accertare e dichiarare che la sig.ra Silvana Calzara Agostini nulla deve al Condominio opposto per i titoli dedotti in causa per le ragioni di cui in premessa.

In accoglimento della domanda riconvenzionale, attraverso licenziamento di CTU, determinare proporzionalmente all'effettivo uso la misura del contributo che la sig.ra Calx. Agostini è tenuta a versare al Condominio corso May. 42 per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio e condannare il Condominio di Corso May. 42 a restituire alla signora Calx. le maggiori somme versate da quest'ultima per la medesima causale rivalutate e maggiorate degli interessi.

Con vittoria di spese ed onorari di causa”.

Per la convenuta:

“Piaccia al Trib.le Ill.mo contrariis reiectis, respingere tutte le domande avversarie, confermando in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto con vittoria delle spese di lite”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo notificato in data 6 aprile 2001, Calx. Silvana esponeva di essere proprietaria di tre unità immobiliari site in Sanremo Corso May. all'interno del Condominio di cui al n. civico 36 e che il costruttore delle stesse e suo dante causa, aveva riservato a loro servizio anche un accesso dal limitrofo condominio n.42 ove tramite un impianto di ascensore si accedeva alle predette mansarde.

Lamentava che in forza del regolamento del Condominio di Corso May. n.42 approvato dall'assemblea condominiale il 3 agosto 1989 l'impianto di ascensore veniva attribuito alla proprietà esclusiva del suo dante causa e che espressamente si dava atto della mancata inclusione delle unità immobiliari nel condominio predetto, riconoscendo invece una servitù di passaggio nella scala condominiale, mentre con la successiva postilla integrativa del 2 settembre dello stesso anno venivano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese.

Concludeva chiedendo dichiararsi non opponibili ad essa attrice i predetti accordi, né trascritti né richiamati dagli atti di acquisto, e conseguentemente annullarsi il decreto ingiuntivo opposto emesso su richiesta del Condominio di Corso May. n.42 e riguardante appunto oneri condominiali posti a suo carico sulla base dei predetti criteri di ripartizione delle spese.

Si costituiva in giudizio il condominio eccependo la piena validità delle disposizioni contenute nel regolamento di condominio e la opponibilità alla attrice, e rilevando come la partecipazione alle spese comuni era stata stabilita quale corrispettivo dell'uso esclusivo dell'ascensore per l'accesso alle tre mansarde, sicchè trattandosi di obbligazione propter rem la stessa doveva ritenersi indossulibilmente connessa alle unità immobiliari e trasmissibile con l'alienazione dei beni.

Rigettate le richieste di prova, all'udienza del 12-6-02 sulle conclusioni riportate in epigrafe, la causa veniva posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda è infondata e non può, pertanto, essere accolta.

Ed invero, nell'ipotesi in esame al fine di stabilire l'attribuibilità anche alla Calx. delle spese relative all'uso del servizio di ascensore e delle scale condominiali del Condominio di Corso May. n.42, nel contrasto tra le parti, va fatto innanzi tutto riferimento al titolo, al fine appunto di verificare se dall'esame dello stesso possano ricavarsi elementi sulla base dei quali ritenere che la partecipazione a dette spese fosse stata espressamente prevista e risultasse pertanto, opponibile anche all'odierna attrice.

Orbene, dall'analisi del testo dell'atto di acquisto in atti prodotto, stipulato il 24-10-1991, emerge che:” i signori coniugi Franco Luciani e Paolina Pedretti, come sopra rappresentati, con ogni migliore solidale garanzia di fatto e di diritto, congiuntamente vendono alla signora Silvana Calx. in Agostini, la quale accetta e acquista, i seguenti immobili siti in Comune di Sanremo, nella casa distinta con il numero civico quarantadue (già n. 36) di corso May. ………..” ed ancora successivamente “ detti immobili …………… pertanto risultano attualmente censiti con i seguenti dati: partita 21.655, foglio 39, mappali n. 165 sub 10 Corso May. n. 42 piano terzo int. 6/c, n.165 sub. 11 Corso May. n.42 piano terzo interno 6/d”.

Disposizioni del tutto analoghe sono, poi, contenute anche nell'atto di acquisto della terza unità immobiliare, del 4-3-1991, anch'essa ripetutamente indicata come facente parte del civico n.42 di Corso May. .

A fronte, pertanto, di detta inequivoca inclusione degli appartamenti di pertinenza della Calx. , risultante dal titolo di acquisto, nell'immobile sito in Corso May. n.42, la pretesa della stessa di non partecipare alle spese di detto condominio non può essere presa in considerazione poiché del tutto contrastante con gli atti in forza dei quali la stessa è divenuta proprietaria delle tre mansarde.

Dalla predetta situazione emergente per tabulas ne consegue che l'accertamento della insussistenza di un obbligo a carico della Calx. di partecipare alle spese del condominio convenuto non può né avrebbe potuto in seguito all'espletamento della chiesta consulenza tecnica, essere verificato nel presente procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo ove parte opposta è il solo Condominio dovendo invece, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte essere accertato tramite apposito procedimento in cui vengano convenuti tutti i condomini; al proposito infatti ritiene la Corte di Cassazione che:” In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice a norma dell'art. 69 disp. Att. Cod. Civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unita' immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell'edificio, la ripartizione delle spese condominiali e' legittimamente effettuata in conformita' delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione, deve proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini. (Cass.31-5-1998 n.3701).

Né, peraltro, la tesi di parte attrice secondo la quale l'obbligazione propter rem di cui al regolamento di condominio non sarebbe trasmissibile alla Calx. perché non richiamata nell'atto di cessione appare fondata atteso che la medesima per sua stessa natura è legata indissolubilmente alla cosa sicchè il soggetto passivo va individuato nel titolare del diritto reale sulla res.

Occorre infatti al riguardo rilevare come secondo l'insegnamento giurisprudenziale: “Le obbligazioni "proter rem", oltre che dalla accessorieta' e dalla ambulatorieta' dal lato soggettivo passivo, sono caratterizzate, al pari dei diritti reali, dal requisito della tipicita', con la conseguenza che non possono essere liberamente costituite dall'autonomia privata, ma sono ammissibili soltanto quando una norma giuridica consente che in relazione ad un determinato diritto reale e in considerazione di esigenze permanenti di collaborazione e di tutela di interessi generali il soggetto si obblighi ad una prestazione accessoria, che puo' consistere anche in un "facere". (Cass.2-1-1997 n.8).

Orbene, accertato che nel caso in esame l'obbligo posto a carico del proprietario delle tre mansarde, originariamente individuabile nel costruttore dell'edificio Luciani e successivamente per atto derivativo nella odierna attrice Calx. , corrisponde a quello generalmente sussistente a carico di ogni condominio per la partecipazione alle spese necessarie per la gestione della cosa comune, e ritenuto pertanto, che nel caso di specie l'obbligazione propter rem abbia natura essenzialmente tipica, ne deriva che la stessa sia anche accessoria rispetto al cennato diritto di proprietà nonché trasferibile dal lato passivo, sicchè alcun dubbio può sussistere circa la legittimità della richiesta di pagamento a carico della odierna attrice in opposizione.

Alla luce delle suesposte considerazioni, pertanto, la domanda deve essere rigettata e la Calx. condannata al pagamento delle spese processuali di lite liquidate in € 123,96 per spese € 931,69 per diritti ed € 1.030 per onorario di avvocato.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda, istanza od eccezione, rigetta l'opposizione proposta da Calx. Silvana avverso il decreto ingiuntivo n.45/01 del Tribunale di Sanremo.

Condanna l'attrice al pagamento delle spese processuali liquidate in € 123,96 per spese € 931,69 per diritti ed € 1.030 per onorario di avvocato.

Sanremo, lì 24-10-2002

Il Giudice

(dott. Ignazio Pardo)