Sezione I^ Civile

Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, dott. Ignazio Pardo, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A

nella causa civile recante il n.203/01 di R.G.,

promossa da Trx SRL, in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliato nello studio degli avv.ti Piero Scarpa e Raimondo Vivaldi che lo rappresentano e difendono per delega a margine dell'atto di citazione,

- ATTRICE -

contro

CONDOMINIO BOX Bay

In persona dell'amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato nello studio dell'avv. Marco Andracco che lo rappresenta e difende per delega a margine alla comparsa di risposta unitamente agli avv.ti Rebaudo e Giordano

- CONVENUTO -

Oggetto: impugnativa di delibera assembleare

CONCLUSIONI DELLE PARTI

Per l'attrice:

“Come da foglio allegato al verbale di udienza del 12-2-03

Per il convenuto:

Come da comparsa di costituzione e risposta

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in data 5-2-2001 la Trx srl, proprietaria di un'unità immobiliare sita nel piano interrato del complesso immobiliare “Baragllo” di Sanremo, conveniva in giudizio il condominio stesso al fine di sentire dichiarare la nullità della deliberazione assembleare del 4 gennaio 2001 e di ogni altra relativa nella parte in cui aveva stabilito un criterio di ripartizione delle spese differente dalle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio contrattuale e messo a suo carico, in relazione al corpo M di cui era titolare, realizzato successivamente alla formazione delle predette tabelle, una percentuale pari a 100 millesimi.

Precisava la difesa della società attrice che era pendente separato giudizio di revisione delle tabelle millesimali promossa dal Condominio Box Bay nei suoi confronti.

Si costituiva in giudizio il convenuto condominio il quale contestava la prospettazione dei fatti attorea sostenendo la legittimità della delibera adottata poiché già in precedenti assemblee il legale rappresentante della società attrice aveva prestato il suo consenso al criterio di ripartizione delle spese ribadito nella delibera impugnata.

Escusso il teste Perego, la causa, all'udienza del 12 febbraio 2003, veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmenre deve essere dichiarata l'infondatezza della eccezione di difetto di legittimazione attiva avanzata da parte attrice nei confronti dell'amministratore del condominio convenuto poiché tale condizione dell'azione è requisito essenzialmente connesso alla posizione dell'attore e non può pertanto, nel caso di specie, essere contestata in capo al legale rappresentante del condominio.

Nel merito la domanda è fondata e può, pertanto, essere accolta.

Invero, riguardo alle delibere dell'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 cod. civ. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali e' necessario, a pena di radicale nullita', il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 nn. 2 e 3 cod. civ., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri gia' stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza, di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma cod. civ..

Orbene, nel caso in esame, con la delibera 4 gennaio 2001 impugnata nel presente procedimento, il <Condominio Box Bay, attribuiva alla odierna attrice Trx srl una quota pari a 100 millesimi in relazione al corpo “M” del predetto condominio costituente il terzo piano interrato; detta attribuzione è in contrasto con quanto stabilito con il regolamento di condominio contrattuale nel contesto del quale detto corpo, poiché all'epoca non ancora realizzato, non veniva preso in considerazione e non può pertanto essere adottata se non in presenza del consenso unanime dei condomini, nel caso di specie assente, avente peraltro quale oggetto specifico la disposizione del proprio diritto di partecipe alle spese in relazione alla comunione.

Sul punto l'interpretazione giurisprudenziale è assolutamente conforme nel ritenere appunto che:” In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 cod. civ. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto e' nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimita', la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 cod. civ., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volonta' di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullita' puo' essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 cod. civ., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purche' alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullita' non puo' farla valere. (Cass.3-5-1993 n.5125).

Nessun rilievo può, pertanto, assumere il presunto consenso prestato dal legale rappresentante della Trx in precedenti assemblee circa il criterio di ripartizione delle spese, come pur sostenuto dalla difesa del convenuto che ha riportato stralci del verbale di assemblea del 14 marzo 1997 e ciò sia perché, dalla lettura del predetto verbale, non emerge in alcun modo la sussistenza di un unanime consenso, tantomeno del Ghilardi il quale accetta con riserva, sia perché lo stesso non ha il necessario ed imprecindibile contenuto dispositivo del diritto di ciascun condomino in relazione alla ripartizione delle spese non ricavandosi appunto una espressa convenzione diretta alla modifica delle tabelle esistenti.

Del resto tale circostanza è talmente non controversa che lo stesso condominio convenuto ha intrapreso apposita azione giudiziaria ex art. 69 disp.att. c.c. diretta proprio alla modifca delle tabelle millesimali vigenti avuto riguardo alle modifiche ed alle nuove costruzioni, quali il già citato corpo M costituente il piano interrato, realizzate dopo l'approvazione del regolamento contrattuale e delle allegate tabelle.

In attesa però della definizione di tale giudizio non può procedersi alla ripartizione delle spese se non in applicazione dei criteri originari mancando in capo all'assemblea il potere di deliberare un differente calcolo di ripartizione delle spese con valenza cogente per tutti i condomini.

Al proposito infatti, è stato ribadito che:” La divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano di un edificio condominiale, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali, derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all' atto che le approva, non determina ne' la nullita' di questo, ne' delle predette tabelle, ne' delle delibere fondate sulle medesime - per distribuire tra i condomini le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell' edificio, per la prestazione dei servizi nell' interesse comune, per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, per la manutenzione delle scale e dei lastrici solari di uso esclusivo, per regolare la costituzione dell' assemblea e determinare i presupposti per la validita' delle delibere collegiali - bensi' ne giustifica la revisione, ai sensi dell'art. 69, n. 2 disp. att. cod. civ., ad opera dell' assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell' autorita' giudiziaria. (Cass.21-11-2000 n.15094).

Deve pertanto ritenersi che l'attribuzione alla Trx srl dell'obbligo di concorrere alle spese condominiali in ragione di 100 millesimi in relazione al corpo M sia causa di nullità della delibera impugnata non essendo il predetto criterio vincolante per l'odierna attrice in forza di unanime convenzione cui hanno aderito tutti i condomini o per disposizione assunta dalla autorità giudiziaria all'esito del già ctato procedimento.

Alla luce delle suesposte considerazioni pertanto il ricorso deve essere accolto e conseguentemente va dichiarata la nullità della delibera 4-1-2001 assunta dal Condominio Box Bay.

Le spese seguono la soccombenza e vanno pertanto poste a carico di parte convenuta e liquidate in € 256,40 per spese, € 1200 per diritti ed € 2000 per onorari oltre 10%, IVA e CPA.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda, istanza od eccezione, dichiara la nullità della delibera 4-1-2001 assunta dal Condominio Box Bay e del criterio di ripartizione delle spese in relazione al corpo M di pertinenza Trx in essa contenuto.

Condanna il condominio convenuto al pagamento delle spese di lite liquidate in € 256,40 per spese, € 1200 per diritti ed € 2000 per onorari oltre 10%, IVA e CPA.

Sanremo, lì 13-5-2003

Il Giudice

(dott. Ignazio Pardo)