L'apposizione ad opera di un condomino dell'unità esterna e di altre componenti d'un impianto di condizionamento dell'aria sul lastrico solare condominiale non integra gli estremi dello spoglio nel compossesso e di conseguenza non può esserne ordinata la rimozione se manca la prova della lesione del pari diritto all'uso da parte degli altri comproprietari.
La Cassazione, con la sentenza n. 10968 del 19 maggio 2014, è tornata ad occuparsi delle questioni legate all'installazione d'impianti di condizionamento in condominio e lo ha fatto dando giustizia in un caso riguardante un contestato spoglio nel compossesso di un bene.
Dal 1° giugno obbligo del libretto impianto anche per i sistemi di climatizzazione superiori ai 12kw
Il caso che ha portato alla pronuncia succitata è di quelli ricorrentissimi: un condomino provvede ad installare un condizionatore e appone parte dell'impianto (unità esterni e vari cavi) sul lastrico comune; da qui l'azione possessoria della compagine perché, a suo modo di vedere, la condotta del condomino rappresentava una chiara ipotesi di spoglio nel possesso.
Spoglio nel possesso e diritto all'uso delle cose comuni: la controversia è partita dalla prima delle due problematiche per finire sulla seconda al solo fine di affermare l'assenza di spoglio nella condotta citata in principio, in mancanza di prova dello spossessamento. (L'estetica prevale sulla refrigerazione. I condizionatori d'aria vanno rimossi.)
Spoglio nel possesso
A mente dell'art. 1168, primo comma, c.c.
Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo.
Secondo la Corte di Cassazione “a concretare obiettivamente lo spoglio è sufficiente una privazione anche soltanto parziale del possesso, la quale può manifestarsi con un atto che restringa o riduca le facoltà inerenti il potere esercitato sull'intera cosa, oppure, diminuisca o renda meno comodo l'esercizio del possesso medesimo” (Cass. 22 gennaio 2013, n. 1494).
Non vi sono dubbi sul fatto che l'azione di reintegrazione nel possesso possa essere proposta anche quando oggetto dello spoglio siano dei beni comuni, come nel caso della comunione e del condominio.
In tal senso, è sempre la Cassazione a parlare, è stato affermato che “in una situazione di compossesso il godimento del bene da parte dei singoli compossessori assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia alterato e violato senza il consenso e in pregiudizio degli altri partecipanti lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore sulla cosa medesima, o che in modo apprezzabile ne modifichi o turbi le modalità di esercizio. (così Cass. 30 luglio 2001 n. 10406).
L'azione di reintegrazione nel possesso di un bene comune può essere portata avanti dall'amministratore nell'ambito delle proprie prerogative (artt. 1130 n. 4 e 1131 c.c.) e quindi senza la necessaria preventiva delibera assembleare.
Ad ogni buon conto è sempre bene tenere a mente che l'azione cautelare (quale quella di cui all'art. 1168 c.c.) non è soggetta al preventivo tentativo obbligatorio di mediazione, mentre lo è quella di merito (cfr. art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010).
Uso della cosa comune
E' notorio, a dirlo sono dottrina e giurisprudenza, che ai sensi dell'art. 1102, primo comma, c.c. tutti i condomini possono fare uso delle cose comuni purché ciò non leda il pari diritto degli altri comproprietari e comunque non alteri destinazione e decoro dello stabile e non sia lesivo della sicurezza e stabilità dell'edificio.
In ogni caso il regolamento condominiale può porre dei limiti che possono divenire veri e propri divieti nel caso di regolamento condominiale di natura contrattuale.
Cosa debba intendersi per diritto al pari uso delle parti in condominio
Non commette spoglio chi usa la cosa comune a proprio vantaggio, nel caso di specie apponendo un impianto di condizionamento, se non v'è prova o comunque non viene valutata ricorrente l'impossibilità d'uso da parte degli altri condomini.
In questo senso s'era espressa la Corte d'appello chiamata a giudicare la sentenza di primo grado che, invece, aveva concluso in senso opposto. Da qui il ricorso in Cassazione del condominio.
Ricorso inutile, perché secondo gli ermellini, “la lesione del diritto al pari uso della cosa comune, non è integrata dalla semplice sottrazione di una porzione di essa alla possibilità di utilizzo da parte dei comunisti -perché la tutela accordata dall'ordinamento concerne il pari utilizzo della res nella sua interezza, secondo la funzione propria del bene - a maggior ragione tale criterio ermeneutico deve trovare applicazione quando si controverta in materia di azione di spoglio o di manutenzione in cui vanno specificamente indicate le attività, prima esercitate od esercitabili ( in questo caso: dalla collettività dei condomini) sulla res communis che verrebbero compresse o impedite dall'attività immutativa del singolo […]” (Cass. 19 maggio 2014 n. 10968).
Insomma chi lamenta lo spoglio nel compossesso deve dimostrare non solamente l'avvenuto spoglio ma anche quale attività tale spoglio ha effettivamente pregiudicato.
