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Vizi che affliggono il procedimento di formazione della volontà assembleare

Assemblea, vizi di convocazione e di rappresentanza, comproprietario pretermesso legato da uno stretto vincolo di parentela

 

i vizi che affliggono il procedimento di formazione della volontà assembleare, inclusi quelli inerenti all'omessa convocazione di alcuno dei condomini o alla sua rappresentanza in assemblea, non determinano la nullità, ma esclusivamente l'annullabilità della delibera, ove impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni dalla sua adozione o dalla sua conoscenza.
 
Nella sentenza si legge:
 
Nel caso esaminato, dalla disamina del verbale assembleare emerge che l'assemblea del 3.6.2010 si è svolta in forma totalitaria, risultandovi attestata la presenza di tutti i condomini, personalmente o per delega. I ricorrenti lamentano, tuttavia, che: a) il procedimento di convocazione sarebbe viziato, in quanto il relativo avviso, in violazione dell'art. 1136, comma sesto, c.c., non sarebbe stato comunicato ai comproprietari prò indiviso non conviventi e, in particolare, alle figlie della signora G.F. ed al signor M.C., coniuge separato della signora S.M.; b) le deleghe conferite dalla signora F. e dalla signora M., rappresentate, in assemblea, rispettivamente, dai condomini B. e G., sarebbero parimenti invalide, in quanto conferite da uno solo dei comproprietari prò indiviso, in luogo che da tutti i comproprietari interessati, come prescritto dall'art. 67, comma 2°, c.c. Ritiene, innanzi tutto, il Tribunale che, in considerazione del tipo di censura dedotta, comportante la mera annullabilità della delibera, legittimato a farla valere sia esclusivamente il singolo comproprietario dell'unità immobiliare non convocato o non consultato dall'altro comproprietario nella designazione del rappresentante comune per la partecipazione all'assemblea.
 
Con riferimento al potere di rappresentanza, la giurisprudenza di Legittimità si è espressamente pronunciata in tal senso, affermando che "in difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che sì ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto, (così Cass. n. 8116/1999)" e precisando, inoltre, che "in materia di delibere condominiali, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinali, in difetto di norme particolari, dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l'operato del delegato nel corso dell'assemblea non è nullo e neppure annullabile ma inefficace nei (omissis) (temporanea) non è tuttavia rilevabile d'ufficio, ma solo su eccezione del condomino pseudo - rappresentato." (cosi Cass. n. 4531/2003). l principio è da estendere anche all'omessa convocazione di taluno dei comproprietari, in quanto, ricondotto il vizio alla categoria dell’annullabilità, interessato a fallo valere è esclusivamente il comproprietario pretermesso, prevalendo, diversamente, nei rapporti con gli altri condomini, la volontà espressa dal soggetto designato dall'altro comproprietario prò indiviso. Nel caso esaminato né le figlie della signora F., né il signor C. hanno proposto impugnazione avverso la delibera qui esaminata.
 
Quanto alle prime deve, peraltro, presumersi, sino a prova contraria, nella specie non fornita, che, in ragione dello stretto vincolo di parentela, pur trattandosi di familiari non conviventi, la madre le abbia comunque informate dell'assemblea e, nel delegare alla partecipazione il signor G.G., abbia agito anche per conto delle stesse e con il loro implicito assenso (cfr. Cass. n. 1830/2000, secondo cui per la comunicazione della convocazione tra comproprietari ed il conferimento del potere di rappresentanza non sono richieste particolari formalità, presumendosi esistenti fino a prova contraria, gravante a carico del condomino impugnante).
 
Con riferimento alla comproprietaria M.V., conferma in tal senso si trae anche dalla successiva sottoscrizione, da parte della stessa, unitamente alla madre, del conferimento della delega al signor G.G. a rappresentarla nell'assemblea del 3.1.2007, che, chiamata a deliberare in ordine all'impugnazione proposta dagli odierni appellanti avverso la delibera del 3-10.2006, ha deliberato, con il voto favorevole della proprietà F.-V., l'autorizzazione dell’amministratore del Condominio a costituirsi per sostenerne la legittimità (vd. doc. 2 fascicolo appellato).
 
Quanto al signor M.C., ogni questione sollevata deve, comunque, ritenersi superata dall'espressa conferma da parte dello stesso del voto espresso anche per suo conto dalla comproprietaria S.M. (vd. doc. 5 fascicolo appellato).
 
Parimenti infondata è la domanda di accertamento della nullità della delibera del 3,10.2006 per violazione del regolamento condominiale contrattuale e del diritto di proprietà dei ricorrenti. La delibera impugnata non comporta, infatti, alcuna divisione delle parti comuni, ma si limita a regolare le modalità d'uso dell'area comune esterna all'edificio, delimitando fisicamente l'area di accesso ai box (già pavimentata con beole), mediante l'apposizione di un panettone o di una fioriera, dal vialetto che corre lungo il fianco dell'edificio opposto a quello dell'ingresso carraio, in modo che lo stesso, già ricoperto con ghiaietto, risulti definitivamente destinato, in via esclusiva, al solo passaggio pedonale e così da impedirne l'uso per effettuare il percorso e le manovre di accesso alle autorimesse.
 
Diversamente da quanto sostenuto dagli appellanti, per l'adozione della delibera in esame non è necessaria l'unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio), nella specie raggiunta grazie al voto favorevole di cinque condomini su otto titolari di 625 millesimi di proprietà. Le nonne volte a disciplinare l'uso delle cose comuni, anche se contenute in un regolamento approvato con il consenso dì tutti i partecipanti alla comunione, possono essere modificate con il voto della maggioranza dei comunisti ex art. 1138, comma terzo, ce, richiedendosi l'unanimità solo nel caso d'introduzione di disposizioni che esorbitino dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea, menomando i diritto dei singoli condomini o stabilendo obblighi o limitazioni a loro carico. Nella fattispecie esaminata deve escludersi che la delibera impugnata abbia inciso sul diritto di comproprietà degli appellanti. Dalle planimetrie in atti (docc. 2b e 17-18 fascicolo appellanti) risulta, infatti, che il varco d'accesso al box dei ricorrenti dista dall'inizio del vialetto ben sette metri, sicché è indiscutibile che, nonostante l'apposizione di una fioriera o di una panettone, resti comunque uno spazio sufficiente per eseguire le manovre d'ingresso ali1 autorimessa e di uscita dalla stessa con un'auto di medie dimensioni. Gli stessi ricorrenti, lungi dal lamentare di essere assolutamente impediti all'utilizzo del box, si sono limitati ad allegare che, a seguito della delimitazione del vialetto in ghiaia, le manovre di entrata e di uscita dal box sarebbero divenute più difficoltose in ragione della riduzione dello spazio a disposizione per la loro esecuzione conseguente alla barriera apposta a delimitazione del vialetto pedonale. Nei contemperamento degli interessi dei proprietari della abitazioni con affaccio sul vialetto ricoperto da ghiaia a preservare le proprie unità immobiliari dalle immissioni di rumore e di polvere derivanti dal transito di autovetture lungo lo stesso con quello contrapposto, qui rivendicato dagli appellanti, ad una più comoda esecuzione della manovra di accesso al box (resa, peraltro, già in origine disagevole dalla presenza del contiguo muro di cinta), quest'ultimo è destinato a soccombere, dovendosi riconoscere tutela preminente ai primi.
 
L'impugnazione proposta dai coniugi D.P.-P. avverso la delibera del 3.10.2006 va, pertanto, rigettata, con condanna degli appellanti a rifondere al Condominio le spese del presente processo di appello, liquidate come da dispositivo, ferma, invece, la compensazione di quelle del processo innanzi al Giudice di Pace, non essendo stata espressamente richiesta la riforma di tale capo della sentenza e considerata, inoltre, l’erroneità delle statuizioni sulla competenza con la stessa assunte.
 
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