Quando parliamo di parti dell'edificio siamo soliti dire che i danni devono essere risarciti da chi ne ha la custodia; a stabilirlo è l'art. 2051 c.c.
Il custode, solitamente, è il proprietario o chi ne ha la materiale disponibilità.
In questo contesto s'inserisce il lastrico solare di uno stabile: esso, ai sensi dell'art. 1117 c.c. è un bene in proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo.
Quando i beni sono condominiali, chi è il custode?
Come affermato da autorevole dottrina e di pacifica giurisprudenza «con riguardo a danni promananti da parti comuni di un edificio condominiale è pacificamente individuata la figura di custode in capo al condominio» (Giovanna Visintini, Trattato breve della responsabilità civile, Cedam, 1999, in giurisprudenza tra le tante Cass. 12 luglio 2011, n. 15291).
Si badi: il custode è il condominio in persona dell'amministratore, non direttamente l'amministratore. Ciò vuol dire che se si deve intentare una causa e prim'ancora chiedere un risarcimento ovvero un intervento riparativo, la missiva dovrà essere inviata al condominio in persona dell'amministratore pro-tempore e non all'amministratore in persona.
E quando il lastrico solare non è in proprietà o in uso comune a tutti i condòmini?
Chi è il custode ? L'assetto proprietario ovvero la riserva d'uso incide sulla individuazione del responsabile delle infiltrazioni ?
Lastrico in uso esclusivo
Il lastrico solare, tuttavia, può anche essere di proprietà esclusiva o di uso esclusivo.
In tali casi le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono regolate dall'art. 1126 c.c. a mente del quale:
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Ciò, però, riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione, ma nel caso di danni che cosa succede?
In buona sostanza: il custode del lastrico di proprietà o di uso esclusivo è il condominio o l'utilizzatore (o proprietario) esclusivo?
Nel caso di impossibilità di accertare chiaramente chi sia stato a cagionare il danno o meglio trattandosi di responsabilità oggettiva, a quale custode imputare la responsabilità per il danno da infiltrazioni come suddividere la spesa tra gli interessati.
La questione è tutt'altro che di facile soluzione, o meglio è stata tutt'altro che di facile soluzione s'è vero, com'è vero, che sono dovute intervenire le Sezioni Unite della Corte di Cassazione a far chiarezza sul criterio di ripartizione delle responsabilità e conseguentemente delle spese applicabile nel caso di danni da infiltrazioni derivanti da lastrico solare in uso esclusivo (ovvero in uso e proprietà esclusiva).
Lastrico solare in uso esclusivo, due responsabili
Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e condomino che fa causa al proprietario dello stesso ed al condominio per ottenere il risarcimento. Per il proprietario del lastrico i danni non dipendono da vizi di manutenzione ma da difetti strutturali. Per il condominio, invece, è il contrario.
Quante sono le cause che hanno questa fattispecie alla loro base? Non si contano. Come fare a comprendere se il danno sia addebitabile al proprietario (o utilizzatore) esclusivo ovvero al condominio?
E se non c'è certezza ?
È cosa nota ed è bene ribadirla prima di entrare nel merito della questione che la proprietà esclusiva del lastrico di copertura dell'edificio (al pari dell'uso esclusivo) non esime il condominio dalla custodia del bene e conseguentemente da responsabilità stante la funzione precipua di quella parte dell'edificio. Tali responsabilità, tuttavia, non sono estese ad ogni causa, ma solamente a quelle concernenti la struttura e la sua manutenzione. Il difetto di manutenzione della parte utilizzata dal proprietario ovvero all'utilizzatore in via esclusiva è imputabile al proprietario/utilizzatore.
Le Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016) hanno specificato che questa verifica va eseguita in modo rigorosissimo.
E se non c'è certezza sulla responsabilità. Se non è chiaro quale custode, cioè il condominio o il condomino sia da ritenersi responsabile.
Al riguardo non v'è dubbio che trattandosi di responsabilità civile extracontrattuale le due parti siano considerabili responsabili in concorso sulla base di una specifica norma, ossia dell'art. 2055 c.c.
Quando il fatto dannoso (si badi il fatto dannoso non la causa di tale fatto) è unitario e si sostanzia nel deterioramento dello immobile dei proprietari sottostanti al lastrico, sia per la negligenza del proprietario o utilizzatore in esclusiva con conseguenti obblighi di manutenzione e vigilanza anche nell'interesse comune, sia per fenomeni di condensa in ordine ai quali il condominio assume nello interesse comune l'obbligo di provvedere a nuove opere di coibentazione, allora è legittimo che i proprietari dell'immobile danneggiato esigano la condanna di entrambe le parti a titolo di responsabilità solidale extracontrattuale "in ordine ad un fatto dannoso imputabile a due soggetti diversi, ai sensi dello art.2055 del codice civile […] vedi tra le significative cass. III civ. 18 luglio 2002 n. 1043 e cass. 8 agosto 2007 n. 17397" (Cass. 17 febbraio 2014, n. 3604). Tale responsabilità, come specificato dalle Sezioni Unite nel 2016, non si presume paritaria, come specifica l'art. 2055 c.c., ma in virtù della particolare utilizzazione del lastrico da parte del proprietario/usuario esclusivo va addossata a questo nella misura di un terzo, gravando i restanti due terzi sui condòmini coperti dal lastrico, che vi partecipano secondo i millesimi di proprietà (Cass. SS.UU. 9 maggio 2016 n. 9449).
