L'acquirente che, pur essendo a conoscenza del vizio dell'immobile, stipula il contratto senza inserire alcuna riserva e senza richiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento del danno, dimostra, con tale comportamento, di rinunciare alla garanzia per i vizi della cosa venduta ai sensi dell'art. 1491 c.c.
La conoscenza o la scoperta del vizio redibitorio, infatti, non vanno necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, ma riferiti piuttosto alla manifestazione esteriore del vizi.
Con la sentenza in commento (n. 1258 del 18 gennaio 2013) la Corte di Cassazione torna ad occuparsi dei vizi della cosa venduta, con particolare riferimento alla individuazione del momento dell'acquisizione della conoscenza del vizio da parte dell'acquirente in tema di vendita immobiliare, ai fini della garanzia di cui all'art. 1490 c.c.
Il caso. Due coniugi citano in giudizio il venditore per chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di una perdita d'acqua determinata dal difettoso funzionamento idrico dell'appartamento da essi acquistato.
Il tribunale accoglie la domanda, ma la sentenza viene riformata in appello sul presupposto che i due coniugi, al momento della stipula del contratto, erano già a conoscenza del vizio lamentato e, ciò nonostante, non avevano avanzato alcuna eccezione, così rinunciando, di fatto, alla garanzia per i vizi della cosa di cui all'art. 1491 c.c.
Gli attori ricorrevano in cassazione contestando la loro conoscenza del vizio prima della stipula del contratto: la Corte d'Appello avrebbe valutato solo parzialmente e sommariamente il materia probatorio sul punto, da cui emergerebbe, invece, che gli stessi attori, due giorni prima della stipula del contratto, avevano avuto cognizione della presenza di una macchia di umidità sulla parete del fabbricato, ma non certo della presenza di un vizio all'impianto idrico dell'appartamento acquistato.
La conoscenza del vizio esclude la garanzia. In materia di compravendita, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.). Alle parti è consentito escludere o limitare la garanzia.
Tale accordo, tuttavia, non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
La garanzia in questione, da esercitarsi nei termini e secondo le modalità previste dall'art. 1495 c.c., non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa o se i vizi erano facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.).
La conoscenza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio. La giurisprudenza di legittimità ha più volte avuto modo di precisare che la conoscenza o la scoperta del vizio redibitorio non vanno necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poiché, se è vero che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva della sua sussistenza, non essendo sufficiente il semplice sospetto, è altrettanto vero che, secondo la logica delle cose, tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non all'individuazione della causa che lo ha determinato (Cassazione civile n. 38/1979 e n. 2544/1970).
Costruzione,il termine per la denuncia dei vizi decorre dal momento della loro conoscenza
Nel caso di specie la suprema Corte, uniformandosi all'orientamento da ultimo richiamato, ha confermato la sentenza d'appello ritenendola congrua ed immune da vizi logici e giuridici in relazione alla ritenuta conoscenza del vizio da parte dei ricorrenti al momento della stipula del contratto.
Del resto, osserva la Corte, gli stessi coniugi, nel proprio atto introduttivo, avevano dedotto che "i due giorni intercorsi tra la scoperta del vizio e il momento del contratto" erano "stati impiegati per la ricerca della causa (…) del danno e per l'esecuzione delle opere di rimedio".
Risulta provata, pertanto, la conoscenza obiettiva del vizio da parte dei due coniugi nei giorni precedenti la stipula del contratto, durante i quali, peraltro, i ricorrenti erano già stati immessi nel possesso dell'immobile.
Ciò nonostante, gli stessi acquirenti non hanno avanzato riserva alcuna in sede di sottoscrizione del rogito notarile, né hanno richiesto una riduzione del prezzo o un risarcimento del danno.
Un condotta che, secondo la Corte, equivale ad una rinuncia alla garanzia dei vizi prevista dall'art. 1491 c.c.
Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini
