Per il deterioramento delle strutture murarie e gli impianti in esse conglobati risponde unicamente il proprietario-locatore

A norma dell’articolo 1588 del c.c. il conduttore risponde dei danneggiamenti della cosa locata e si libera da tale responsabilità solo dando la prova dell’esistenza di causa a lui non imputabile. Tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. In precedenza, peraltro, questa Corte, in base al criterio della disponibilita' della cosa quale elemento essenziale del concetto di custodia, aveva rilevato, in tema di contratto di locazione, che il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilita' del conduttore, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilita' di intervenire per prevenire o riparare un danno, tra essi comprendendo, in esemplificazione, tutti gli impianti idrici e sanitari per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie
 
Nella specie, la sentenza impugnata da' atto che il lavori in occasione dei quali si produsse il danno alle tubazioni di raccolta delle acque e quindi lo sversamento delle stesse, avevano comportato la ristrutturazione dell'edificio, con radicali interventi non soltanto sulle parti visibili dello stesso (pavimentazione, tramezzature) ma anche sugli impianti idrici e fognari (installazione di nuovi servizi igienici, con allacciamento dei relativi scarichi alla rete fognaria, posa in opera di alcuni tubi di condensa per gli impianti di refrigerazione, interventi su alcune travi costituenti la struttura dello stabile). In tale situazione, non si puo', evidentemente, sostenere la presenza della deroga alla responsabilita' del conduttore, di cui alla citata giurisprudenza. In realta', l'importanza e la rilevanza degli interventi eseguiti per la ristrutturazione dell'immobile, comportarono modifiche in tutti gli impianti presenti, compresa la rete di raccolta delle acque, che risulta abbia dato luogo ai danni di cui al processo.
 
Da tali premesse, discende la applicabilita' del citato principio di cui all'articolo 1588 c.c., in virtu' del quale spetta al conduttore di fornire elementi idonei a superare la presunzione di responsabilita' che la legge pone a suo carico. In altre parole, in assenza di prova che il danno sia dipeso da causa non imputabile al conduttore, ovvero se rimanga ignota la causa del danno (come nel caso di specie), la norma indicata pone a carico dello stesso conduttore la responsabilita' nei confronti del locatore.