Consigli utili: nuda proprietà, acquisto in multiproprietà o cooperativa, fallimenti immobiliari, aste giudiziarie

Affidabilità dei soggetti

L’aspetto più importante nei rapporti di compravendita di immobili,è la conoscenza massima possibile sull’affidabilità dell’impresa costruttrice e/o del soggetto con il quale si conclude la trattativa di compravendita. È opportuno sempre assumere informazioni dirette ed indirette sull’interlocutore,tenendo conto che non sempre un prezzo basso è indice di risparmio,così come un prezzo più alto dei valori di mercato non lo è di sicuro prestigio.

Acquisto della nuda proprietà

Si può acquistare una casa con una formula particolare: una persona, solitamente anziana, vende l’immobile in cui continua ad abitare con diritto di usufrutto o abitazione vita natural durante, e riceve dal compratore un vitalizio oppure l’intera somma concordata.

Con questo tipo di contratto il diritto di proprietà si divide in due: l’usufrutto e la nuda proprietà. Il contratto si andrà a consolidare al momento del decesso dell’usufruttuario o quando l’appartamento viene lasciato da una persona che si è riservata il diritto di usufrutto a termine. L’acquirente ha il vantaggio di avere uno sconto sul prezzo della casa, che diminuisce con l’aumentare dell’età del venditore.

Acquisto sulla carta (o in pianta)

Se si compra sulla carta, o in pianta, è meglio non rilasciare effetti cambiari a pagamento prima che l'immobile non sia in ultimato. In questo caso è sempre consigliabile stabilire modalità di pagamento "ad avanzamento lavori". Si faccia inoltre attenzione alle revisioni di prezzo che talvolta le imprese si riservano di attuare e che le clausole di adeguamento del prezzo, se accettate, vengano previste in modo chiaro nel contratto (si consiglia di limitarle a parti di prezzo volta per volta ancora da pagare e di evitare possibilità di revisioni su rate già pagate).

Spesso capita di sottoscrivere dei disegni non esecutivi, pertanto non impegnativi per la parte venditrice, che rappresentano l’immobile oggetto di compravendita sulla carta.
In corso d’opera i locali promessi in vendita possono essere modificati per esigenze tecniche quali nuove pilastrature, riseghe per passaggio impianti, porte che si trasformano in finestre per il posizionamento di radiatori, bagni che si allargano in quanto non si riescono a posizionare gli elementi, e così via, a scapito spesso delle misure delle stanze di abitazione, normalmente ritenute più importanti.

Occorre pertanto chiarire, in modo certo, ad esempio,quali saranno le misure di progetto non modificabili e quali le posizioni non modificabili da strutture e/o passaggio di canalizzazioni per impianti.
Nel caso di vendita di immobili sulla carta è necessario che il prezzo sia determinato a corpo o a misura, in modo tale che si possano applicare, a garanzia dell’acquirente, i dettami del Codice Civile (vedere art. 1537 o art. 1538, secondo il caso).

Acquisto in multiproprietà

Sotto il profilo giuridico, la multiproprietà presenta ancora qualche difficoltà di inquadramento essendo definita come una nuova forma di proprietà, caratterizzata dalla turnarietà del godimento della singola unità abitativa, riconducibile per molti aspetti al regime della comunione, specie per quanto riguarda le parti comuni dell’edificio.

A ciò si aggiunge che gli effetti della multiproprietà possono essere realizzati anche con contratti molto diversi. Accanto alla più diffusa multiproprietà immobiliare, che comprende anche quella alberghiera, esiste una multiproprietà azionaria che si caratterizza per il fatto che oggetto dell’acquisto non è la quota di un immobile, ma semplici azioni privilegiate alle quali è collegato il diritto di godimento di un immobile per un periodo determinato.

I vantaggi di tale forma sono una maggiore semplicità nell’acquisto del diritto  e minori oneri fiscali.
Ma minori sono anche le garanzie offerte all’acquirente che, non acquistando la proprietà bensì una o più azioni della società, rimane esposto all’andamento delle vicende societarie. Anche per questo minor livello di garanzie il modello di multiproprietà azionaria è passato in secondo piano rispetto a quello della multiproprietà immobiliare, oggi più diffusa.

La procedura per l’acquisto di una multiproprietà si basa innanzitutto sulla stipula di un contratto preliminare di compravendita. L’acquirente è,spesso,raggiunto dalla società venditrice attraverso moderne tecniche di marketing,dirette e molto accattivanti.

Il sistema della multiproprietà si è  sviluppato in ritardo in Italia,a differenza di altri Paesi. Dato il non indifferente impegno finanziario  all’acquisto e successivamente costante per le spese di manutenzione ed amministrazione,occorrerà ponderare se la formula multiproprietà sia veramente adatta per trascorrere le proprie vacanze e/o per investire una quota dei propri risparmi. E’ consigliabile riservarsi un certo lasso di tempo per esaminare bene il contratto (ancor meglio se a valutarlo sia un avvocato di fiducia) prima della firma dei documenti. Resta salvo,per l’acquirente,il diritto di recesso entro 10 giorni dalla stipula (artt. 5 e 6 D. Lgs. n. 427/98)

Acquisto in cooperativa

Tutti coloro che, non disponendo di un capitale consistente, preferiscono pagamenti dilazionati nel tempo ed in qualche modo agevolati, si rivolgono alle cooperative per l’acquisto della casa.

I tipi di acquisto che possono essere effettuati come socio di una cooperativa riguardano:

• • la quota del terreno edificabile
• • la quota di un alloggio in costruzione
• • la quota di un alloggio già costruito e pronto da abitare.

Le modalità di acquisto sono invece sostanzialmente due:

• • direttamente dalla cooperativa, attraverso la domanda di ammissione a socio della stessa
• • acquistando parte delle quote di un socio uscente.

In tutti i casi di acquisto esistono diversi gradi di rischio (ad es. incertezza dell’ottenimento della concessione edilizia, indeterminatezza dei costi di progettazione, oneri di concessione, costi di costruzione, costi di accatastamento, costi di allacciamento ai servizi, rischio di fallimento della cooperativa per costi troppo elevati e quindi rischio di liquidazione, possibile revisione dei prezzi, aumento del mutuo originariamente contratto per il prolungarsi delle procedure di costruzione ed assegnazione della quota di mutuo frazionato ad ogni socio, ecc.).

La responsabilità per un mancato pagamento grava su tutti i soci della cooperativa fino a quando davanti al notaio non avviene l’assegnazione dell’alloggio e della sua corrispondente quota di mutuo frazionato. Solo a questo punto l’acquirente può ritenersi tale.

Il potenziale nuovo socio della cooperativa non firmerà impegni e non dovrà versare alcuna somma di denaro a nessun titolo se non dopo aver valutato attentamente gli atti (statuto, atto costitutivo, regolamento condominiale, convenzione con il comune, concessione edilizia, ecc.) e gli effetti di una tale decisione (i costi definiti - quali ad esempio: lista di attesa, associazione, gestione annuale - e quelli descritti a carico dei soci ma non espressamente quantificati quali ad esempio: costi extra capitolato, costi di allacciamento ai servizi, opere di finitura dell’immobile e delle aree esterne, opere di urbanizzazione, accatastamento e regolamento di condominio, ICI, tassa rifiuti ecc.).

Le cooperative possono essere a proprietà divisa o indivisa, utilizzano terreni espropriati dagli enti locali in diritto di superficie con concessioni lunghissime (99 anni rinnovabili) e/o utilizzano terreni in proprietà e/o riscattati in modo oneroso con specifiche procedure.

La cooperativa a proprietà indivisa, dopo un certo numero di anni, può trasformarsi,con le necessarie modifiche statutarie, in cooperativa a proprietà divisa, con mutui che possono essere trasferiti ai singoli soci con il consenso della banca mutuante.

La vendita di immobili acquisiti con diritto di superficie è soggetta a diritto di prelazione da parte degli enti concedenti.

Fallimenti immobiliari

Le vittime dei fallimenti delle imprese costruttrici e/o delle cooperative secondo le stime ANCE (Associazione nazionale costruttori edili) sono circa 60.000, che diventano più di 200 mila secondo le stime CO.NA.FI. (Coordinamento Nazionale Comitati Vittime Fallimenti Immobiliari) .

Si tratta, in genere, di famiglie che hanno già pagato in tutto o in parte la casa in costruzione. Ma non sono creditori privilegiati: la banca che ha finanziato l’operazione all’impresa, è di regola beneficiaria di un’ipoteca sull’immobile. In caso di insolvenza del costruttore, la Banca attiva la procedura di vendita all’asta ed i promissari acquirenti si ritrovano a dovervi partecipare .Spesso,quindi,sono costretti a pagare due volte la loro abitazione.

Il Codice Civile stabilisce che sino due anni dopo la stipula del rogito, l’atto può essere revocato, ed il proprietario privato del suo bene, se non dimostra la sua buona fede nell’ignorare lo stato di insolvenza dell’impresa costruttrice e/o della cooperativa al momento dell’acquisto. E’ del 2007 l’approvazione da parte del Parlamento Italiano di una legge che, al pari dei principali stati europei, tutela il cittadino nell’acquisto di case in costruzione.

Garanzia (fideiussione bancaria - fideiussione assicurativa)

La garanzia quando si acquista sulla carta da un’impresa o quando si entra in qualità di socio in una cooperativa (e quando tali soggetti attuatori, a volte, devono ancora comperare il terreno, e ottenere la concessione edilizia per edificare, costruire il fabbricato) dovrebbe essere un diritto tutelato dell’acquirente.

Pur se l’acquisto su progetto è sempre molto allettante perché, in genere, chi compra ritiene di poter personalizzare l’appartamento nelle fasi della costruzione (personalizzazione che può determinare per i non addetti ai lavori delle significative variazioni nei prezzi),pur se pagare il costruendo fabbricato a stato avanzamento dei lavori può rendere comodo l’esborso di capitali,sarebbe consigliabile esigere,sempre, la copertura fidejussoria dal soggetto attuatore.

Tale “copertura”,però, non è facilmente ottenibile per i costi richiesti all’impresa o alla cooperativa che deve produrla a mezzo di una banca e/o di un’assicurazione (i costi richiesti possono aggirarsi attorno all’1-2% delle somme da garantire).

In definitiva l’acquirente dovrebbe :

• • assumere informazioni dirette sul soggetto attuatore
• • assumere informazioni dirette sullo stato delle procedure edilizie
• • evitare eccessivi anticipi nella fase di prenotazione (indicativamente non oltre il 2% del prezzo pattuito)
• • pagare a stato avanzamento dei lavori con scalette di pagamento precise rispetto a precise e facilmente riscontrabili avvenute esecuzioni dei lavori, con riferimento all’intero immobile
• • tenere un congruo saldo (indicativamente non inferiore al 20%) disponibile da liquidare al rogito notarile con certezza di avvenuta esecuzione dei lavori in conformità alla normativa vigente
• • ottenere dal soggetto attuatore una fideiussione che copra progressivamente
  le somme versate
• • definire in atto le responsabilità del venditore circa il rilascio della licenza di
  Abitabilità, ora Agibilità.

Acquisto tramite vendita giudiziaria

In caso di procedimento esecutivo o fallimentare si procede alla vendita dei beni ipotecati del debitore. La legge attribuisce al giudice (da qualche anno anche al notaio con L. 302/98) delegato per l’esecuzione, l’emissione del decreto di trasferimento del bene pignorato attraverso una procedura che viene schematicamente detta vendita giudiziaria.

Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie. Non occorre l’assistenza di un legale o di altro professionista. Ogni immobile è stimato da un perito del Tribunale e la perizia è consultabile prima della vendita. Oltre al prezzo si pagano solo gli oneri fiscali, con le agevolazioni di legge.
Nulla è dovuto per spese notarili.
La trascrizione nei registri immobiliari è fatta a cura del Tribunale.
La partecipazione alle vendite giudiziarie avviene tramite le Cancellerie Sezione Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari.

A seguito dell’abolizione del FAL (Foglio degli Annunzi Legali della Provincia– L. 340/2000), la pubblicazione degli avvisi giudiziari inerenti vendite immobiliari è diventata obbligatoria dal 1° gennaio 2002 “sui quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o, quando opportuno, sui quotidiani di informazione nazionali e, quando occorre, che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale".

Nel caso in cui dalla perizia consultabile risultino individuate difformità edilizie, queste possono essere sanate (nel periodo di validità dei termini del condono edilizio) a cura dell’acquirente entro 120 giorni dalla data di assegnazione. Si osservi che l’incanto non termina con l’assegnazione del bene: sono previsti ancora dieci giorni di tempo entro i quali uno o più acquirenti potrebbero avanzare un’offerta superiore ad 1/6 del prezzo di assegnazione perché la gara si riapra, anche se non più sotto forma di incanto.

Si ricorda, infine, per ogni eventualità che presso le Camera di Commercio è attivo il Servizio di conciliazione per risolvere in tempi rapidi e a costi contenuti eventuali liti e controversie, anche in materia immobiliare.