Prima di acquistare un immobile: le informazioni e le documentazioni più importanti

Il privato che intende acquistare una casa dovrà esaminare e raccogliere, al fine di evitare sorprese, alcuni documenti ed informazioni relative all’immobile.

La compravendita di un bene immobile, infatti, si formalizza davanti al notaio con la stipula del rogito dove le parti (Promissaria Acquirente e Promittente Venditrice) presentano i documenti relativi all’immobile ed alle parti, necessari alla redazione del rogito notarile. Questi documenti sono gli stessi che si dovrebbero richiedere al professionista incaricato e/o all’agente immobiliare.
È importante che questi documenti siano esaminati con l’aiuto di un esperto se non si è in grado di valutarne bene il significato.

Titolo di proprietà e/o provenienza

Il titolo di proprietà è  il documento attestante la proprietà del bene immobile, prodotto dal venditore, che può esserne divenuto proprietario mediante compravendita, donazione o successione. In questo documento sono indicati eventuali limiti come, ad esempio diritti d’uso o di abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, ecc.

È tuttavia opportuno controllare che i dati riportati nel titolo di provenienza non siano nel frattempo cambiati (ad esempio, che l'immobile non sia già stato venduto ad altri, o siano state iscritte ipoteche o altri diritti di terzi) e quindi che non esistano trascrizioni pregiudizievoli contro l’immobile da acquistare. Ciò si può fare con una visura presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari, competente per territorio e distretto per il luogo ove trovasi l’immobile) che consenta di accertare, dal repertorio corrispondente al nominativo del proprietario (occorre anche la data di nascita), l’esatta proprietà dell’immobile, il regime familiare del proprietario, l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile come ipoteche, usufrutti, vincoli, servitù, ecc. Si ricorda che l’ipoteca segue l’immobile, quindi continua a gravare sul bene, anche nel caso di passaggio di proprietà dello stesso.

Particolare attenzione va usata quando si acquista un immobile derivante da eredità o donazione. In questi casi si consiglia di approfondire con un professionista questi aspetti perché ciò potrebbe causare ostacoli per l’accesso ai mutui garantiti da ipoteca.
Se sull'immobile gravano mutui preesistenti, con le relative iscrizioni ipotecarie, occorre, prima del rogito notarile, qualora l’acquirente non si accolli il mutuo già esistente, procedere all'estinzione anticipata del mutuo ed ottenere la cancellazione dell’ipoteca, il tutto a cura e spese del venditore.

Certificato di destinazione urbanistica (art. 30 DPR 6 giugno2001, n. 380 e s.m.i.)

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.

Questa disposizione non si applica quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5000 metri quadrati.
Questo certificato deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della domanda. Conserva la validità di un anno dalla data del rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.In tal caso deve essere nuovamente richiesto.

Autorizzazione alla lottizzazione

La L. 765/67 prevede la nullità delle compravendite di lotti di terreno che non siano dotati di specifica autorizzazione alla lottizzazione residenziale, nel caso in cui tale circostanza non sia esplicitamente indicata nell’atto notarile.

Immobili vincolati - Diritto di prelazione

Secondo la legge del 1° giugno,tutti i beni immobili sottoposti a vincolo artistico o storico sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali.

Il proprietario di uno dei beni ritenuti di interesse storico-artistico è tenuto a denunciare al soprintendente del luogo dove si trova il bene ogni atto, a titolo oneroso o gratuito, che ne trasmetta, in tutto o in parte, la proprietà (se la trasmissione avviene per successione a causa di morte, obbligato alla denuncia sarà l’erede). L’obbligo di denuncia vale sia nel caso di trasmissione della proprietà a titolo gratuito (es. la donazione) che in quella a titolo oneroso (es. la compravendita).

In casi dubbi occorre rivolgersi a professionisti e/o alla Soprintendenza delle Belle Arti competente per territorio (organo periferico del Ministero per i Beni e le  Attività Culturali che ha, tra i diversi compiti, quello di gestire anche l’elenco dei beni soggetti a vincolo).
Anche gli edifici di cui all’art.2 comma 1 lettera a) del D.L. 490/99, di proprietà di Enti Pubblici o di Persone Giuridiche Private senza fini di lucro, ed aventi più di 50 anni, sono comunque sottoposti alle disposizioni di tale decreto.

Liceità Urbanistica

Ai sensi dell’art. 41 L. 47/85, ai fini della commerciabilità dei beni immobili oggetto di vendita, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1° settembre 1967, occorre fare menzione (dichiarazione) in atto degli estremi autorizzativi (licenza edilizia, concessione edilizia o D.I.A. - Denuncia Inizio Attività).
Ovviamente, qualora la costruzione dell’immobile fosse iniziata anteriormente a tale data e pertanto non ricada nei presupposti sopra indicati, occorre comunque provvedere alla verifica relativamente alla liceità urbanistica.

Questa semplice dichiarazione, riportata nel rogito notarile a carico del venditore, non sta a significare che il fabbricato e/o l’immobile sia conforme dal punto di vista edilizio alla Licenza Edilizia o alla Concessione ; restano, infatti, a carico del venditore e dell’acquirente le verifiche di conformità del fabbricato e/o dell’immobile alla legge urbanistica.

Con l’entrata in vigore del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia Edilizia D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i. (D.L. 301/2002) sono cambiate le indicazioni letterali delle autorizzazioni/concessioni ad edificare ma non cambiano le condizioni sostanziali relative alla necessità della verifica urbanistica di conformità dell’immobile alla normativa vigente.

Certificato di agibilità

È un documento rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile. E’ obbligatorio limitatamente a finalità igienico-sanitarie.

Con l’introduzione del D.P.R. 425 del 22/04/94 detto certificato assume valenza anche ai fini della conformità urbanistica dell’opera realizzata (se l’opera è stata ultimata successivamente al 1 gennaio 1995) in quanto viene richiesta al direttore dei lavori una specifica dichiarazione di conformità rispetto al progetto approvato oltre all’avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti.

Il nuovo TU Edilizia, con l’art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i., individua così il certificato di agibilità:

• • il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la vigente normativa;
• • il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al punto precedente (entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento). La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.
• • alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione al catasto

Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, fatte salve le eventuali ispezioni e le dovute verifiche, entro 30 giorni dalla ricezione della domanda completa o della documentazione integrativa richiesta rilascia il certificato di agibilità.

Trascorsi 30 giorni dall’avvenuto completamento, senza che il comune abbia rilasciato il certificato, l’istanza si intende accettata qualora sia stato rilasciato il parere dell’ASL (quando tale parere non possa essere sostituito da autocertificazione).

In caso di autocertificazione il termine per la formazione del silenzio assensoè di 60 giorni a decorrere dalla data di ricezione della domanda completa o della documentazione integrativa.
Il certificato di agibilità è un documento molto importante. Conviene sempre chiederne riscontro alla controparte e citarne la sua esistenza al momento della proposta di acquisto.

Aspetti catastali

Presso l’Agenzia del Territorio è possibile attuare la verifica circa l’esatta consistenza dell’unità immobiliare oggetto di compravendita mediante la consultazione dei documenti depositati, in particolare, occorre rilevare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato attuale dell’immobile.

Qualora si evidenziassero delle difformità, in termini di consistenza catastale, occorrerà provvedere alla regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione, tendente ad un’esatta rappresentazione grafica. Si ricorda che non è necessario presentare la variazione catastale qualora siano state realizzate, all’interno dell’unità immobiliare, opere ininfluenti ai fini della rendita.

È possibile richiedere presso l’Agenzia del Territorio una visura relativa all’unità immobiliare, nella quale vengono evidenziati i dati relativi alla proprietà nonché quelli relativi al classamento (categoria, consistenza e rendita). Per ottenerla occorre fornire i dati dell’intestatario o i riferimenti catastali (foglio mappale subalterno).
La visura catastale non ha funzione probatoria (non fornisce, cioè, la prova giuridica della proprietà) per ciò che riguarda il reale possessore del bene. Talvolta, pertanto, l’indicazione dell’intestatario potrebbe non coincidere con la persona attualmente in possesso del bene (a causa di errori, omissioni e/o mancati aggiornamenti e/o volture).

Aspetti condominiali

Il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti per l’uso comune del fabbricato. Fondamentale la parte riguardante i diritti, gli obblighi, i divieti contenuti e le spese a carico dell’unità immobiliare. Occorre altresì prestare
particolare attenzione qualora si volessero compiere delle trasformazioni nell’unità immobiliare relativamente ai mutamenti di destinazione d’uso (da abitazione ad ufficio o trasformazione di sottotetti non abitabili in abitabili).

Le spese condominiali insolute relative all’anno in corso ed all’anno precedente il trasferimento della proprietà, sono dovute in solido dal precedente e dal nuovo proprietario.
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (art. 63, II comma, disposizioni attuative del Codice Civile).

Occorre, pertanto, verificare la regolarità dei pagamenti per evitare di incorrere in spese impreviste, chiedendo all’amministratore, previa autorizzazione della parte venditrice, copia della documentazione relativa a detti pagamenti o una dichiarazione liberatoria.
Conviene sempre, nei rapporti tra venditore ed acquirente, stabilire su chi grava in concreto la singola spesa regolamentando ogni specifico punto nell’atto definitivo di compravendita. Resta consolidato l’orientamento della Corte di Cassazione circa l’onere delle spese straordinarie spettante a chi era proprietario al momento della deliberazione e non a quello della concreta ripartizione della spesa.

Aspetti tecnico – amministrativi

• Sicurezza cantieri (D. Lgs. 494/96)

Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del d.lgs. 494/96 e s.m.i. devono essere corredati di fascicolo del fabbricato. Se l’alloggio fa parte di un condominio, è sufficiente controllare che esista depositata presso l’Amministratore tale documentazione (utile in caso di successive modifiche e/o manutenzione del complesso condominiale).

• Barriere architettoniche (L. 13/89 e s.m.i.)

Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della L.13/89 e s.m.i. (norme per favorire il superamento e l’eliminazione in favore dei portatori di handicap) devono essere corredati, oltre che dalla documentazione già descritta, della certificazione del grado di accessibilità/visitabilità/adattabilità del fabbricato.
In base all’articolo 11 del D.M. 236 del 14 giugno 1989, il sindaco, nel rilasciare la licenza di abitabilità o di agibilità, deve accertare che le opere siano state realizzate nel rispetto della legge. A tal fine può richiedere al proprietario dell’immobile una dichiarazione resa sotto forma di perizia giurata
redatta da un tecnico abilitato.