Immobili: comprare e vendere personalmente o tramite agenzia immobiliare

Comprare e vendere personalmente

Comprare e vendere casa (ma già il solo mettersi alla ricerca) richiede spesso molto tempo,attenzione e alcune conoscenze tecniche indispensabili.

Potremmo provare a fare una ricerca, un’offerta su Internet (numerosi ormai sono i portali immobiliari che propongono offerte on-line), oppure attivare il passaparola tra gli amici, i conoscenti, i commercianti della zona di nostro interesse, consultare gli annunci sui giornali specializzati o effettuare un annuncio di ricerca o offerta in cui segnaliamo cosa stiamo cercando o vendendo, dove, di quanti vani, ecc.. È possibile esporre un cartello VENDESI sul portone dell’immobile in vendita, oppure, nel caso di acquisto, fare un giro nel quartiere che ci interessa per appuntarci tutti i numeri di telefono presenti sui cartelli VENDESI affissi sui portoni.

Agire personalmente ovviamente consente di risparmiare le spese di intermediazione immobiliare; tuttavia il privato che voglia avventurarsi in questo settore delicato e complicato, senza avvalersi di un professionista, dovrebbe possedere un discreto bagaglio di nozioni sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili.
 
Diversamente si corre di ritrovarsi proprietari di una casa con problemi legali di lunga e onerosa soluzione.
La possibilità di agire per responsabilità contro il privato venditore scorretto, o semplicemente anch’egli ignaro, non offre un gran sollievo, visti i tempi ed i costi delle azioni giudiziarie. Meglio dunque evitare i rischi prestando la massima attenzione a tutti gli aspetti utili in materia di immobili.

Comprare e vendere tramite agente immobiliare o mandatario

Agente Immobiliare
Data la complessità dell’operazione di compravendita e la difficoltà di raggiungere il maggior numero possibile di potenziali controparti (acquirenti o venditori), una parte preponderante delle transazioni immobiliari è portata a termine attraverso un operatore che si occupa professionalmente di compravendite immobiliari. All’agente immobiliare (mediatore in immobili) i consumatori conferiscono incarico di ricercare una casa che soddisfi le loro esigenze, oppure, più frequentemente, un compratore per la casa che si intende vendere.

Chi è l’agente immobiliare?
Secondo l’art. 1754 del Codice Civile si definisce mediatore (agente immobiliare) colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Può essere definito legittimamente agente immobiliare, e come tale ha diritto ad essere remunerato in base alla provvigione concordata, esclusivamente l’imprenditore commerciale iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione presso una Camera di commercio.

Chi pertanto non è iscritto a tale Ruolo, disciplinato dalla Legge 39/89 e seguenti, non è agente immobiliare ma esercita abusivamente l’attività, ed è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra 516,00 e 2.065,00 euro.
È tenuto,inoltre, alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite, poiché non ha diritto di richiedere provvigioni o compensi e gli saranno applicate le pene previste dall’art. 348 del Codice Penale.

L’agente immobiliare iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione ,prova la legittimità della sua qualifica esibendo un tesserino di riconoscimento rilasciato da una Camera di commercio, presso la quale è consultabile l’iscrizione del professionista contattato.
Il compito dell’agente immobiliare è di trovare e mettere in contatto le parti
interessate a concludere un contratto; egli agisce pertanto nell’interesse delle due parti contemporaneamente, e da entrambe ha diritto al pagamento della provvigione che, se non stabilita diversamente in contratto, generalmente ammonta, in molte province, ad un minimo del 3% da ciascuna delle parti sul prezzo pagato.

Mandatario
Talvolta l’agente immobiliare agisce come mandatario, cioè riceve il mandato da una parte sola ed agisce nel suo solo interesse: in tal caso ha diritto alla provvigione solo dalla parte che gli ha conferito mandato.

Avvalersi di un agente immobiliare iscritto (mediatore o mandatario che sia) dovrebbe mettere il consumatore al riparo da molte amare sorprese, in quanto questi è tutelato da un operatore professionale esperto nel settore, che lo avverte dei problemi a lui noti e svolge le indagini necessarie (se espressamente incaricato e su rimborso spese da regolare a parte dalle provvigioni di mediazione) affinché il cliente sia edotto di ogni aspetto legato alla compra-vendita.

Considerato che:

• l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 Codice Civile)
• il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 Codice Civile), il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare matura alla conclusione del contratto così come sopra specificato. D’abitudine comunque gli agenti immobiliari seguono i clienti fino alla firma del rogito notarile, cioè fino alla conclusione definitiva e formale dell’affare.

La vigilanza sull’esercizio dell’attività di mediazione spetta alla Commissione per la tenuta del Ruolo, istituita dalla Legge 39/89, presso la Camera di commercio.

Tale Commissione segnala alla Giunta Camerale eventuali irregolarità degli iscritti al Ruolo nell’attività di mediazione e la mancata osservanza degli obblighi previsti.
La Giunta Camerale ha la competenza in materia disciplinare e può comminare sanzioni amministrative e disciplinari, dalla sospensione dall’attività (fino a 6 mesi) alla radiazione dal Ruolo.
Anche le associazioni degli agenti immobiliari esercitano sui loro iscritti una sorveglianza di fatto, se non di diritto ovviamente, a tutela del buon nome della categoria.
A garanzia dei contraenti, la legge prescrive che i mediatori debbano avere una polizza assicurativa contro i rischi professionali e per la tutela dei clienti.

Ovviamente anche i clienti devono comportarsi correttamente; la provvigione deve essere corrisposta in ogni caso all’agente immobiliare:

•  se l’affare è concluso con persona contattata per suo tramite
• se l'affare è concluso direttamente dal cliente o tramite altro agente immobiliare nel caso in cui l’incarico contenga la clausola di esclusiva.

Consigli utili

Per chi si affida ad un’agenzia immobiliare è opportuno ricordare e verificare i seguenti punti:

• • tutti i moduli (incarico, proposta d’acquisto, ecc.) devono essere compilati in tutte le loro parti
• occorre barrare le voci che appositamente non si vogliono compilare
• l’agenzia deve usare i modelli di cui copia è stata depositata alla segreteria della Commissione per la tenuta del Ruolo presso la locale Camera di commercio.
• tali moduli o formulari devono recare gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo dell’agente o, nel caso si tratti di società, gli estremi della iscrizione nel Ruolo della società stessa e del o dei legali rappresentanti
• deve essere sempre definita con chiarezza la provvigione spettante all’agenzia ed il prezzo cui è posto in vendita l’immobile
• la provvigione spettante all’agente immobiliare è determinata dal libero accordo tra le parti, in mancanza è determinata dalla Giunta della Camera di commercio, tenuto conto degli usi locali e sentito il parere della Commissione provinciale ruolo agenti e affari in mediazione
• si deve respingere fermamente ogni proposta di “supero”, vale a dire di quel surplus che l’agente riesce eventualmente ad ottenere dall’acquirente rispetto al prezzo pattuito con il proprietario: si deve pretendere quindi che il prezzo al quale l'immobile viene messo sul mercato sia esattamente quello concordato
• si deve stabilire che, durante la validità dell’incarico, l’agenzia debba, su semplice richiesta del cliente, fornirgli tutte le informazioni sull’attività di mediazione svolta.
• si deve pretendere dall’agente immobiliare copia di ogni modulo sottoscritto
• deve essere precisata la durata dell’incarico e la possibilità o meno di tacito rinnovo: nel secondo caso, il tacito rinnovo deve essere previsto per una sola volta a meno che non sia disdetto almeno quindici giorni prima della data di scadenza tramite lettera raccomandata
• l’agente immobiliare si deve impegnare ad eseguire diligentemente il proprio incarico e, su richiesta specifica del cliente, a provvedere all’espletamento di tutte le indagini preliminari affinché la compravendita non abbia strascichi negativi.

In ogni caso, il cliente che formula una proposta di acquisto non rilasci mai un assegno intestato all’agente immobiliare ma al proprietario, con la clausola di non trasferibilità . Occorre infine valutare con particolare favore la presenza, nel contratto di incarico, di una clausola che, in caso di controversia tra le parti e l’agente immobiliare, privilegi la possibilità di trovarvi soluzione, in tempi brevi ed a costi simbolici, ricorrendo al servizio di conciliazione presso la Camera di Commercio.