Immobili: tipologia di mutui, notaio e rogito notarile

Il mutuo

Il mutuo immobiliare ha per oggetto la concessione, da parte delle banche, di finanziamenti,su immobili, a medio lungo termine garantiti da ipoteca normalmente di primo grado,rimborsabili secondo il piano di ammortamento contrattualmente stabilito.
Se si utilizzano i servizi di un intermediario finanziario,questa categoria di operatori è obbligatoria la registrazione all’Albo dei Mediatori Creditizi presso l’Ufficio Italiano Cambi.
L’accensione di un mutuo si rende necessaria per coprire in toto o in parte il prezzo d’acquisto dell’immobile.
A titolo indicativo, per erogare un mutuo, le istituzioni creditizie si basano, principalmente, su tre parametri:il valore dell’immobile,il reddito del richiedente e la capacità di rimborso dell’obbligato-richiedente.
Generalmente la rata massima che le banche ritengono il mutuatario possa pagare è compresa tra il 30 ed il 40 % del reddito dello stesso.
La richiesta di mutuo rivolta ad un intermediario bancario o finanziario viene presentata, normalmente, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare. La concessione del mutuo comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile (art. 2825 del Codice Civile) quale garanzia per il finanziatore. Il valore dell’ipoteca varia solitamente tra 2 e 3 volte l’importo erogato.
Un mutuo finanzia, di norma, tra il 75 e l’ 80 % del valore dell’immobile.
Il finanziamento può anche superare tali valori percentuali quando siano fornite adeguate garanzie di reddito e solidità.

L’ipoteca attribuisca al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del  credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo del ricavato dall’espropriazione (Codice Civile all’art. 2808).

Vale, inoltre, il principio giuridico della inscindibilità dell’ipoteca, ovvero tutti gli immobili offerti in garanzia per l’ipoteca garantiscono il credito della banca.

Il contratto di mutuo fondiario è sottoposto alle norme sulla trasparenza bancaria, per cui presso ogni agenzia bancaria debbono essere esposti ed asportabili avvisi sulle condizioni praticate. Il cliente può contrattare le condizioni del finanziamento.

Vanno sempre approfonditi tutti gli aspetti, anche quelli sommariamente indicati,presso un consulente professionista e/o istituto bancario di fiducia in modo da arrivare all’atto con certezza di tempi e costi.
 
Occorre fare molta attenzione all’ammontare di tutte le spese e dei tempi di erogazione, ovvero:

• ai tempi di istruttoria della pratica
• ai costi della perizia fatta eseguire dall’istituto bancario
• ai costi in caso di rinuncia al mutuo prima della stipula del contratto di mutuo
• ai costi in caso di rinuncia al mutuo a causa di difformità edilizie evidenziate dal perito incaricato alla valutazione dell’immobile
• ai costi delle assicurazioni (sui mutui è normalmente accesa una polizza> rischio scoppio - incendio sull’intero valore del bene)
• all’ammontare della rateizzazione
• ai costi di mora in caso di ritardato pagamento

Nell’apprestarsi alla richiesta di mutuo, il richiedente deve conoscere anche le difficoltà cui può andare incontro. Alcune cause di mancata concessione del finanziamento possono essere:

• l’esistenza di protesti bancari
• l’esistenza di un forte indebitamento
• il fatto di essere cliente segnalato nella lista dei “cattivi pagatori”
• il fatto che l’immobile oggetto di garanzia per il mutuo sia pervenuto al proprietario attuale tramite donazione, per evitare problemi di impugnazione della donazione stessa
• mancanza di abitabilità e/o agibilità
• abusivismo, ovvero il fatto che l’immobile oggetto di garanzia per il mutuo abbia subito ristrutturazioni senza le dovute concessioni per le quali la domanda di condono edilizio non abbia ancora ottenuto una risposta affermativa da parte del comune.

Una volta scelta la banca ed il mutuo che si desidera e quindi prima di esibire iniziare la documentazione richiesta, è bene ottenere dalla banca un parere preliminare sulla fattibilità dell’operazione cui si vuole procedere, meglio se per iscritto.

Il notaio davanti al quale si sottoscrive il contratto di mutuo ha l’obbligo di spiegare in modo chiaro e soddisfacente tutte le clausole del contratto nonché di leggerlo per intero prima della firma.
I costi del rogito sono indicati da tabelle emanate dal Collegio Notarile.
Le spese per marche da bollo, trascrizione, volture catastali, tassa archivio notarile, di norma sono corrisposte al notaio che provvede a tutte le incombenze.

Tipologia dei mutui

Possono essere a tasso fisso, a tasso variabile, possono avere formule miste,
possono essere in valuta o in valuta con la clausola multicurrency (ovvero con
la possibilità di cambiare valuta di riferimento del prestito nel tempo).
Possono essere agevolati (sono finanziamenti, di norma, a tasso fisso per i quali lo Stato e gli enti locali contribuiscono al parziale rimborso), ad esempio per i dipendenti statali (attraverso l’INPDAP, ente nato dallo scioglimento di vari enti pubblici) così come per altre categorie convenzionate.

Nel caso in cui esista un mutuo preesistente, la parte che ancora resta da pagare alla banca può essere accollata, cioè trasmessa, all’acquirente. Pagare una parte del prezzo con un mutuo già concesso potrebbe essere vantaggioso sia per chi vende, sia per chi compra.
Per sapere qual è la quota di mutuo ancora da pagare, è sufficiente controllare l’ultima ricevuta di pagamento, sotto la voce “capitale residuo”.

Gli interessi passivi e relativi oneri accessori sui mutui ipotecari finalizzati
all’acquisto di una casa rientrano, per una determinata percentuale, tra le detrazioni ammissibili dall’IRPEF lorda. La casistica è varia e pertanto si rimanda ad un consulente specializzato.

 Il notaio

La scelta del notaio è fatta dall’acquirente poiché tocca a lui pagare la parcella.
Fra i compiti principali del notaio v’è quello di consigliare il cliente nel caso la documentazione inerente la casa presentasse manchevolezze. In tal caso potrebbe anche consigliare la rottura del contratto preliminare, con le conseguenze di cui s’è detto parlando della caparra.

Dal 1° gennaio 1991, il notaio può rifiutarsi di rogitare se il venditore non dichiara di aver pagato le tasse sulla casa che sta vendendo.

Il passaggio di proprietà può avvenire in due modi:

• per atto pubblico, il notaio garantisce di aver controllato la veridicità di tutti gli accordi contenuti nel contratto
• per scrittura privata autenticata, il notaio prende atto delle dichiarazioni dei contraenti e si accerta solo della loro identità autenticandone le firme.

Bisogna dire che solitamente i notai, a prescindere dalla forma in cui redigeranno l’atto, si accertano comunque che il venditore possa realmente alienare l’immobile.

Il rogito

Il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito.
Il contratto definitivo, con cui formalmente avviene il passaggio di proprietà con consegna delle chiavi e viene pagato il saldo, è detto rogito notarile.

È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trasferimento, in pratica i dati già contenuti (o che sarebbe stato bene fossero contenuti) nel compromesso ma,aggiornati,per scrupolo, a date immediatamente precedenti il rogito (in particolare sussistenza di ipoteche, controllo dati catastali, copia atto di provenienza).

Il notaio procede alla registrazione dell’atto entro 20 giorni pagando le relative imposte per conto dell’acquirente (art. 13 e art. 1 tariffe, TU Imposte Registro).
Deve anche procedere alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) nel più breve tempo possibile, ed è tenuto a compiere tutte le formalità di legge connesse ai passaggi di beni immobili.

In caso di comproprietà, l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita una procura notarile.