Immobili: trattrativa, preliminari, proposta d'acquisto

La trattativa

La trattativa è il primo passo verso l’acquisto o la vendita di un immobile : 

• per definire il prezzo della compravendita e modalità e tempi dei pagamenti
• per concordare i tempi di consegna
• per valutare la possibilità di chiedere e ottenere un mutuo
• per definire la ripartizione delle spese condominiali nel tempo che trascorrerà tra preliminare con immissione in possesso e rogito
• per definire la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate

La proposta d’acquisto

La formulazione della proposta è la fase più importante della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.Occorre ricordare che alla proposta di acquisto non si applica la legge sul diritto di recesso. Allo scadere del termine di validità la proposta diviene inefficace.

Quando l’appartamento cui è interessato l’acquirente è nel portafoglio immobiliare di un’agenzia,si dovrà proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita.
La proposta irrevocabile  di acquisto viene sottoposta al candidato compratore dall’agente immobiliare, perché solo in questo modo si riesce ad offrire al venditore un candidato acquirente seriamente intenzionato.
Occorre anche ricordare che, trattandosi di beni immobili, la legge esige che i relativi contratti sono validi se stipulati per iscritto.

La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, di circa il 10%, del valore dell’immobile (somma che sarà restituita nel caso il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria (solitamente, nello stesso documento, l’aspirante acquirente riconosce la provvigione all’agente immobiliare nel caso di conclusione del contratto).

Entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare integralmente la proposta irrevocabile di acquisto, e comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all’acquirente, direttamente o tramite l’agenzia. A questo punto, dopo che il proponente acquirente è venuto a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.

Infatti l’art. 1326 del Codice Civile recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dall’altra parte”, mentre l’art. 1385 sulla caparra confirmatoria afferma: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

In ogni caso, il contratto concluso vincola il venditore (promittente) a rendersi
disponibile al trasferimento del bene mediante il rogito notarile al termine fissato, mentre il futuro compratore (promissario) sarà obbligato ad acquistare il bene ed a pagarne il relativo prezzo.

Questo contratto, per maggiore sicurezza di completezza può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, avvocato, lo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo, o anche l’agente immobiliare.
Prima della firma del contratto preliminare, comunemente detto compromesso,
è importante verificare l’identità delle parti.
Se il venditore è una società bisognerà accertare che il firmatario dell’atto abbia potere di firma (per statuto o per deliberazione specifica, in quanto trattasi di atto di straordinaria amministrazione, i poteri sono desumibili da visura presso il registro imprese della Camera di commercio).

In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita
assume la caratteristica di straordinaria amministrazione, in quanto potenzialmente pregiudizievole all’interesse della comunione. Se viene stipulato dal coniuge senza la partecipazione dell’altro, può esserne chiesto l'annullamento da parte del coniuge non consenziente.
Nel contratto preliminare o proposta irrevocabile deve essere chiaramente
indicato se si intende usufruire di un mutuo.

In caso di presenza di vincoli non dichiarati dal venditore ostativi alla compravendita, l’acquirente potrà sospendere i pagamenti e chiedere il risarcimento del danno (artt. 1479 e 1482 del Codice Civile).

Il preliminare di compravendita è una scrittura privata che a volte è opportuno far autenticare dal notaio e trascrivere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per esempio nel caso si tema che una parte possa diventare insolvente, perché in tal caso il proprio diritto sarà assistito da privilegio superiore a quello ipotecario.

Nel contratto preliminare di vendita si specificano i seguenti elementi:

• dati anagrafici delle parti
• il prezzo concordato
• le modalità di pagamento, con particolare riguardo alla rateazione
• la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile
• esistenza o meno di vincoli ipotecari
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore
• la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore
• la composizione dell’immobile e dei suoi accessori

Ogni modifica o correzione nei formulari contrattuali o contratti prestampati
deve essere specificamente approvata per iscritto dalle parti.

L’acconto di cui si diceva,è un’anticipazione del prezzo che verserà il compratore al momento del rogito e va imputato al prezzo complessivo e restituito se il rogito non si stipula. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile.Gli altri pagamenti scadenzati possono assumere il titolo di ulteriore caparra confirmatoria, acconti o saldo.

Ricapitolando :

Se ci si avvale di un’agenzia immobiliare

Il primo passo di solito è la firma presso un’agenzia di una proposta d’acquisto,
normalmente irrevocabile per un certo periodo o di un incarico di vendita in esclusiva con l’indicazione di un termine di scadenza.
Le clausole dell’incarico di vendita pertanto impegnano per il tempo prefissato a servirsi solo dell’agenzia scelta e comportano il pagamento di penali qualora il venditore rifiuti di accettare una proposta d’acquisto contenente condizioni conformi all’incarico di vendita.

È importante sottolineare che se si addivenisse alla conclusione dell’affare anche dopo la scadenza dell’incarico con persona contattata tramite l’agenzia,
la stessa avrà diritto alla provvigione.

Nelle proposte di acquisto, che in genere si firmano quando la casa da acquistare è già scelta e quindi si conosce il nome della controparte, è prevista la consegna all’agenzia di una certa somma, in genere dal 10 al 30% del totale (si raccomanda con assegno circolare non trasferibile intestato al possibile venditore) affinché a sua volta la consegni alla proprietà, di solito come caparra confirmatoria, se questa accetta la proposta, altrimenti detto assegno dovrà essere restituito all’aspirante compratore (quando l’agenzia fosse incaricata di svolgere attività particolari, pubblicitarie o di indagine, queste devono essere compensate a parte da chi le ha commissionate, indipendentemente dall’esito dell’affare e salvo diverso accordo).

Reciproci obblighi fra le parti, compresa la parte intermediaria nascono,quindi,
quando chi ha fatto la proposta (contenente gli elementi essenziali) ha conoscenza dell’accettazione scritta dell’altra parte. In tale momento il contratto è concluso e quindi sorge l’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia, da ambo le parti se questa ha agito da ”mediatore“, solo da chi ha dato l’incarico se ha agito da “mandatario”.

Tale contratto è un vero e proprio contratto preliminare ad effetti obbligatori,
cioè fa nascere obblighi reciprocamente tra le parti. Nello stesso momento l’agenzia consegna l’assegno di cui s’è detto al venditore e questo diventa “caparra confirmatoria”. Ciò significa che la parte che da tale momento in poi volesse ritirarsi dall’affare non solo perderebbe la “caparra”, ma potrebbe essere costretta ad adempiere, cioè a vendere o a comprare comunque, o a risarcire i maggiori danni derivanti dalla sua condotta.

Le agenzie immobiliari provvedono successivamente a far incontrare le parti e far loro sottoscrivere contestualmente una scrittura che andrà quindi ad integrare gli accordi precedenti, prevedendo anche alcuni aspetti di interesse per le parti.Sia la proposta che l’accettazione e la comunicazione della stessa avvengono per iscritto.

Se si opera direttamente (senza intermediari)

Solitamente si procede con la firma di un contratto preliminare con cui le parti si obbligano alla stipulazione di un contratto definitivo (rogito) che riconosca il passaggio di proprietà. Così,mentre il compratore consegna la caparra confirmatoria,le parti possono accordarsi per determinare il momento del  rogito (atto di fronte al notaio il quale - per dovere professionale - svolge le preliminari indagini e le pratiche d’ufficio affinché il passaggio di proprietà possegga tutte le caratteristiche prevista dalla legge ).

Il prezzo dichiarato

Quello dichiarato nell’atto di compravendita,è il valore che determina la tassazione relativa.
Il prezzo di acquisto,rappresenta la base imponibile su cui si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oppure l’IVA, a seconda dei casi.Salvo patto contrario,queste spese sono sempre a carico di chi acquista l’immobile.

La pratica di dichiarare in rogito un prezzo inferiore a quello realmente pattuito è un illegittimo tentativo di ridurre la tassazione prevista dalle norme. Questo atteggiamento,seppur oggi meno diffuso,determina rischi di sanzioni amministrative e fiscali (da 2 fino a 4 volte il valore dell’imposta non dichiarata).Inoltre il prezzo inferiore dichiarato abbassa il valore dell’eventuale mutuo, riducendo così la possibilità di versare una minore quota della liquidità disponibile.

L’inferiore prezzo dichiarato si rileva,inoltre,dannoso  :

• quando il contratto di compravendita non sia tradotto in atto pubblico, registrato e trascritto per inadempienze delle parti (nullità, annullamento, rescissione, risoluzione)
• quando soggetti terzi possono vantare un diritto di prelazione
• quando la parte venditrice può fallire prima della avvenuta presa di possesso
(in caso di fallimento del venditore, se il prezzo risulta essere troppo basso, l’acquirente può essere sottoposto ad un’azione di revocatoria da parte del curatore fallimentare).

In tutti questi casi l’acquirente può richiedere la restituzione di quanto dichiarato,  risultando molto improbabile il recupero di quanto non dichiarato in atti, promesse e/o documenti probatori, oltre al rischio di sanzioni fiscali ed amministrative conseguenti.
L’imposta di registro, sottoposta al vaglio dell’Ufficio del Registro, può non essere ritenuta congrua quando il prezzo dichiarato nell’atto di vendita sia inferiore al cosiddetto parametro catastale (ovvero la rendita aggiornata e moltiplicata per il corrispondente coefficiente stabilito dal Ministero delle Finanze).  In questo caso l’Ufficio del Registro notificherà l’accertamento di valore per ottenere il pagamento della differenza di imposta di registro.

La trascrizione del preliminare

Dal gennaio 1997 esiste la possibilità di trascrivere i preliminari di compravendita con le firme autenticate da un pubblico ufficiale. La trascrizione ha un duplice effetto: rende pubblico il contratto e determina priorità sulle trascrizioni dell’immobile che intervenissero tra il compromesso ed il rogito (art. 2645 bis del Codice Civile, I e II comma).

La trascrizione comporta dei costi per cui è conveniente farla solo in alcuni casi: se il venditore è un imprenditore che potrebbe, in teoria, fallire, o quando è previsto un lasso di tempo molto lungo tra preliminare di compravendita e rogito notarile.
Oggi, con le nuove disposizioni,il promissario acquirente ha la possibilità,se ha trascritto il contratto preliminare,di beneficiare di una rilevante garanzia e cioè del privilegio speciale riferito all'immobile oggetto del preliminare trascritto.