Sfratto dall'abitazione per morosità e per finita locazione

E’ un provvedimento che coinvolge milioni di cittadini, affittuari e conduttori, con importanti implicazioni sociali ed economiche ed è  il provvedimento del Giudice che ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento

I provvedimenti sono di quattro tipi :

1.     Sfratto per finita locazione : alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi,cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);

2.     Sfratto per necessità : concesso quando il proprietario intende riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati,ipotesi non prevista per i contratti brevi);

3.     Sfratto per morosità :nel caso di protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.
 
4.     Risoluzione per inadempimenti : riguarda una serie di casi nei quali il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), emette un provvedimento che ordina il rilascio dell'appartamento.

Per avviare la procedura, il locatore deve trasmettere all'inquilino la disdetta del contratto di locazione. Se questo rientra nella vecchia disciplina dell'equo canone, la disdetta deve essere comunicata, con raccomandata A.R., almeno sei mesi prima della scadenza; se si tratta di un contratto con patti in deroga, il termine è di almeno un anno prima della prima scadenza e di almeno sei mesi per le successive.

Nei casi di affitti basati sulla normativa vigente valgono i sei mesi per i contratti liberi e regolati, mentre la disdetta è automatica per i contratti cosiddetti liberissimi (regolati solo dal Codice civile, tipo l'uso turistico), senza bisogno di comunicazione preventiva.

Se il Giudice ha concesso un provvedimento di proroga allo sfratto, questo è impugnabile dal proprietario con opposizione regolata dall’articolo 618 Codice di procedura Civile.
Nel caso di sfratto per morosità dell’inquilino, il locatore può scrivere una lettera raccomandata A/R in cui si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una data precisa e rivolgersi ad un avvocato per l’avvio della pratica legale.

 La procedura di sfratto

Quando il giudice convalida lo sfratto in genere fissa un rinvio (da sei mesi ad un anno rispetto alla scadenza contrattuale) entro il quale l’immobile deve essere rilasciato.
In caso di mancato rilascio alla data stabilita,il proprietario,tramite  l’ufficiale giudiziario,notifica l’atto di precetto col quale si chiede all’inquilino di liberare l’appartamento entro e non oltre 10 giorni.
Trascorsi dieci giorni il legale della proprietà deposita il titolo (sfratto convalidato con la formula esecutiva),il precetto e l’atto di avviso. Con l’atto di avviso ha inizio la procedura esecutiva ed infatti l’ufficiale giudiziario incaricato fissa la data per l’immissione nell’immobile. L’inquilino può opporsi alla procedura esecutiva e chiedere una proroga se in possesso dei requisiti previsti dalla legge ai sensi dell’art. 6 della legge 431 del 1998 (ultra 65enni,basso reddito,etc.)
La legge 133/99 ha inoltre modificato e ridotto i costi di ricorso al Tribunale per i giudizi e per la fissazione delle date successive di esecuzione degli sfratti (i costi della procedura sono ridotti della metà rispetto allo scaglione di riferimento).

La proroga dello sfratto

Con il provvedimento che ordina all'inquilino di rilasciare l'appartamento il Giudice indica anche la data di rilascio,non prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale; invece per gli sfratti per finita locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia, è possibile per l'inquilino chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di rilascio concedendo quindi una proroga che normalmente non può superare i sei mesi ma in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, disoccupati,cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine lungo di diciotto mesi. All'istanza l'inquilino deve allegare oltre che le attestazioni di reddito e sulla composizione familiare ogni altro documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga.

Come e quando recedere dal contratto

Il proprietario per poter recedere dal contratto deve attendere le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei termini previsti. L'inquilino ha,invece,la possibilità di recedere in anticipo sulla scadenza del contratto in due ipotesi:

• • quando esplicitamente prevista ed indicata in una clausola del contratto di locazione;
• • in presenza di gravi motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc.

In entrambi i casi l'inquilino sarà tenuto a dare preventivo avviso, normalmente nel termine dei sei mesi ma il contratto può indicare anche un termine minore, al proprietario.

Esecuzione dello sfratto

Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita dal Giudice, se l'inquilino non riconsegna l'immobile il proprietario ha diritto ad eseguire forzatamente, con l'Ufficiale Giudiziario e con l'ausilio della Forza pubblica, il provvedimento.
 
Il proprietario prima di dare inizio all'esecuzione dovrà obbligatoriamente inviare all'inquilino un atto di precetto e all'interno di tale atto devono essere indicati:

• • gli estremi di registrazione del contratto,
  • gli estremi della denuncia ICI;
• • gli estremi della dichiarazione dei redditi contenente il reddito ricavato dall'immobile;
• • gli estremi del versamento ICI.

Solo l’esistenza e l’esattezza di questi dati,costituiscono condizione per l'esecuzione dello sfratto. Questo non solo se lo sfratto è per finita locazione ma anche nei casi di sfratto per necessità, morosità, inadempienza contrattuale.

Se alla base della locazione c'era un contratto,il proprietario non può in nessun caso sottrarsi a questo obbligo di chiarezza e trasparenza.

Tale dimostrazione della condizione di regolarità fiscale è  obbligatoria a partire dal 30 dicembre 1998. L'inquilino che accerti la mancanza della dichiarazione o abbia dubbi sulla veridicità della eventuale dichiarazione notificata può opporsi all'esecuzione bloccando di fatto la procedura di rilascio (articolo 7, leg-ge 431/98).