Scadenza, disdetta e recesso del contratto di locazione

La scadenza del contratto di affitto

E’ nell’interesse di locatore e conduttore che,alla scadenza del contratto di locazione, verifichino lo stato dell’immobile: se ci sono dei deterioramenti non dovuti alla normale usura e imputabili all’inquilino, quest’ultimo dovrà risarcire il proprietario. Chiusi i conteggi e restituite le chiavi si definisce ogni formalità di conclusione del contratto. In caso di mancato rinnovo,bisognerà dare la disdetta nei tempi previsti dalla legge: in caso contrario il contratto potrebbe intendersi tacitamente rinnovato. La prova dell'avvenuta restituzione delle chiavi può risultare dal verbale di riconsegna dell'immobile, in cui si indica il giorno della riconsegna,con la firma delle parti contraenti.
 
Lo stato di usura della casa

L'inquilino è tenuto a restituire l'alloggio nello stesso stato in cui l'aveva ricevuto, ovviamente fatto salvo il deterioramento dovuto alla normale usura. Così sarà ritenuto normale che rubinetti e sanitari siano un po' incrostati dal calcare, che la carta da parati sia consumata . Allo stesso modo, l'inquilino non è responsabile di eventuali danni avvenuti a causa di forza maggiore: crepe nel muro per l'assestamento delle pareti dell'edificio, impianto elettrico difettoso causa del lavoro effettuato per una riparazione dall'elettricista mandato dal proprietario.

Controllo dell'inventario

La verifica dello stato dei locali può essere fatta rapidamente e senza problemi nel caso in cui, all'inizio della locazione, le parti abbiano firmato l'inventario che certificava le condizioni di manutenzione dell'alloggio. In mancanza dell'inventario le cose possono invece complicarsi.
Qualora nascano controversie, le parti devono portare prove a sostegno di quanto affermano:

• • l'inquilino dovrà fornire prove che l'alloggio non era in buone condizioni di manutenzione (foto, testimonianze, fatture per lavori di riparazione effettuati durante il suo soggiorno...);
• • il proprietario dovrà invece dimostrare il contrario, utilizzando foto, testimonianze, fatture per lavori di ristrutturazione effettuati prima della firma del contratto.

La cauzione

Alla termine del periodo di locazione,se non vi sono danni imputabili all'inquilino, il proprietario gli restituirà la cauzione e l’eventuale,quando concordato,indennizzo per miglioramenti od opere realizzate dall'inquilino che restano a beneficio dell’alloggio. L'inquilino può essere debitore dell'indennizzo per danni da lui causati all'immobile.
Se una delle due parti si rifiuta di saldare i conti alla scadenza del contratto, il creditore deve mettere in mora la parte inadempiente attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Nel caso in cui il proprietario, ad esempio, anche dopo aver ricevuto la raccomandata AR continua a rifiutarsi di restituire la cauzione o di pagare gli interessi maturati sulla stessa, l'inquilino può rivolgersi al giudice. Lo stesso comportamento può naturalmente tenere il proprietario nel caso in cui l'inquilino non voglia indennizzare un danno da lui causato all'alloggio.

Quando un contratto giunge al termine, spesso viene rinnovato dalle parti alle condizioni precedenti, salvo eventuali ritocchi del canone d'affitto. Perché il contratto sia tacitamente rinnovato, l'inquilino deve rimanere nell'appartamento, d'accordo con il proprietario, dopo la scadenza naturale dei termini. Se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione, ne deve dare comunicazione all'altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso). I tempi di formulazione della disdetta variano a seconda dei diversi tipi di contratto.
 
Equo canone. Non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l'immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza, senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.

Patti in deroga .Per i contratti stipulati dopo l’agosto 1992 in deroga all'equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale (8 anni); solo nel caso in cui l'alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi.

Uso foresteria. È il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell'appartamento un dipendente, un collaboratore o un ospite. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza.

Uso transitorio . I contratti d'affitto a uso transitorio per motivi di studio o di lavoro possono essere sciolti dando disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza.

Uso abitativo. Per questo tipo di contratti il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionato . Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:

• • il proprietario ha bisogno dell'immobile per sé, per il coniuge o i figli;
• • il proprietario ha bisogno dell'immobile perché vuole adibirlo a uso professionale o commerciale;
• • l'inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
• • l'inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l'alloggio (senza giustificato motivo);
• • l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.

Il proprietario che fosse rientrato nella disponibilità dell'immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d'uso (per esempio per trasformarlo in un ufficio o in un negozio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dal rilascio dell’immobile da parte dell'inquilino, l'alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato in disdetta dal proprietario. In caso contrario, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all'inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di affitto percepito.