Mercato dell’affito, Precauzioni del proprietario e dell’inquilino

Secondo le ultime stime, in Italia, la percentuale dei giovani con un'età compresa tra i 20 ed i 24 anni che vivono ancora con i propri genitori è passata negli ultimi anni dall'81% all'87%, quella dei giovani tra 25 e 29 anni dal 39% al 56%. Queste quote, peraltro molto superiori a quelle riscontrate nella maggior parte dei Paesi europei, è indice spesso non di una scelta consapevole ma,di una necessità rispetto alla quale senz'altro incide, in maniera determinante, la difficoltà di trovare un'abitazione alternativa a quella della famiglia di origine.

Il mercato dell'affitto, infatti, nel nostro Paese, è un mercato che non rispetta le classiche regole della domanda e dell'offerta, essendosi mantenuto su livelli di offerta abitativa sempre molto alta, in molti casi e in molte città addirittura inaccessibili per la maggioranza delle famiglie, nonostante una forte richiesta.

Questo mercato è stato,inoltre,spesso caratterizzato da ulteriori fenomeni : il mercato nero, l'evasione fiscale, i contratti non registrati, fenomeni favoriti, anche nelle grandi città dove maggiore è la tensione abitativa, dalla massiccia presenza di studenti universitari fuori sede e immigrati extra-comunitari, categorie cioè che anche se per motivi differenti, non posseggono grande potere contrattuale.

Il risultato è spesso che i prezzi risultano sproporzionati, i diritti e le garanzie assenti nei contratti che possono risultare,così,palesemente illegali.

La nuova legge sulle locazioni, la 431/98, contiene molte novità sia per quanto attiene sia la lotta all'evasione fiscale, che il mercato sommerso delle locazioni, imponendo obblighi di trasparenza dalla cui ottemperanza dipende una serie di diritti e di agevolazioni per i proprietari e per gli inquilini tra cui l'obbligo di registrazione del contratto scritto, l'impossibilità per il proprietario e l'inquilino di usufruire di qualsiasi agevolazione fiscale se non in presenza di regolare contratto, l'impossibilità per il proprietario di avviare la fase esecutiva dello sfratto se non ha adempiuto prima agli obblighi fiscali e di registrazione.

L'auspicio è quindi che, con la nuova legge di riforma delle locazioni, possa esserci una riapertura del mercato dell'affitto, permettendo a tutti i cittadini, e soprattutto a quelli che finora hanno incontrato le maggiori difficoltà in quanto riferiti a classi sociali medie o basse, di trovare un'abitazione ed affinché un diritto primario, quello della casa,sia a tutti garantito.

Il boom dei prezzi di compravendita immobiliari degli ultimi anni ha trascinato con sé un notevole incremento dei canoni di locazione liberi, complice anche lo scarso numero di unità disponibili sul mercato delle locazioni. La crisi delle Borse ha poi fatto convergere molti investitori sugli immobili,dai quali è possibile ricavare redditi molto non apprezzabili.

A beneficiare degli investimenti sono soprattutto i miniappartamenti, che offrono rendimenti interessanti rispetto al prezzo di acquisto e sono comunque molto ricercati da single, giovani coppie, lavoratori in trasferta, studenti ed extracomunitari. In linea generale gli appartamenti semi centrali o periferici, se ben collegati da mezzi pubblici, sono la scelta ideale.In genere i monolocali si propongono ammobiliati, i bilocali comprendono almeno la cucina, le case più grandi si affittano preferibilmente vuote.

Precauzioni del proprietario.

Il rischio maggiore per il proprietario è quello di trovare un inquilino che non versa canoni per diversi mesi,poi versi soltanto alcuni mesi arretrati,costringendo alla fine il locatore a richiedere lo sfratto per morosità. Dopo aver assunto le dovute informazioni sul possibile inquilino,ci si può maggiormente garantire chiedendo una fideiussione a una persona diversa dall'inquilino (per esempio un suo parente o la sua banca).

Precauzioni dell'inquilino.

Sapere quante e quali spese condominiali si dovranno pagare, in aggiunta al canone, è un'informazione decisiva. Le spese crescono notevolmente se c'è una portineria e se l'impianto di riscaldamento  è centralizzato (quando gli inquilini, in genere giovani lavoratori o studenti, trascorrono poco tempo in casa,rischiano di pagare il calore che non usano). Se gli impianti non sono adeguati ai bisogni o se l'appartamento va ristrutturato per goderlo, occorre tener conto che non sarà facile,dopo la firma del contratto,ottenere che alle spese relative provveda il proprietario: bisognerà far da sé, spendendo molto denaro e a patto di ottenere l'autorizzazione del locatore. Solo se vi sono problemi di adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza si potrà pretendere l'intervento del proprietario.