La registrazione del contratto e la comunicazione dei dati dell'inquilino

Obbligatorietà del contratto scritto

I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti.
Se il proprietario dell'appartamento impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge consente di rivolgersi al Giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto stabilito in base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituire le somme di danaro incassate in eccedenza ed in nero.

Obbligatorietà della registrazione

In base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. L'imposta di registro è pari al due per cento annuo del canone. L'importo va arrotondato, secondo quanto dice la legge, all'unita' di euro per difetto se la frazione e' inferiore ai 50 centesimi, a quella per eccesso se e' uguale o superiore ai 50 centesimi.
Se il contratto non viene registrato: non è possibile ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali previste dalla legge,

Contratto  non registrato

L’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.
Tale presunzione opera solo in ambito fiscale e non anche a livello civilistico.
In tale ipotesi, quale importo del canone su cui pagare l’Irpef per ciascun anno, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale.
Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato” cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4, commi 2 e 3).

Quando l’ufficio non può rettificare il canone dichiarato nel contratto

Per contrastare il fenomeno della registrazione di contratti di locazione per un importo inferiore a quello realmente pattuito, è stato previsto che gli uffici non possano procedere ad accertamenti nei confronti dei contribuenti che, ai fini della determinazione dell’imposta di registro, dichiarino un canone almeno pari al 10 % del valore catastale dell’immobile.
Il valore catastale dell’immobile va determinato applicando alla rendita gli stessi moltiplicatori, rivalutati del 20%, che si utilizzano, sempre per il calcolo della stessa imposta di registro, per l’accertamento di valore nelle compravendite di immobili.
Per i fabbricati locati il moltiplicatore è sempre pari a 120.
Una previsione analoga è stata introdotta anche per quanto riguarda l’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati.
In particolare, ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l’importo maggiore tra:

• • il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%;
• • il 10% del valore catastale dell’immobile.

Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%.
Anche dette disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato”, cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4, commi 2 e 3).

La nuova comunicazione dei dati dell’inquilino

Chiunque cede il godimento (o la proprietà) di un fabbricato ha l’obbligo di comunicare, entro 48 ore dalla consegna, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza, i dati riguardanti l’ubicazione dell’immobile e le generalità della controparte (locatario o acquirente).
La legge finanziaria n. 311 del 2004 ha previsto che questa comunicazione vada fatta non più all’autorità di Pubblica Sicurezza, ma direttamente all’Agenzia delle Entrate in via telematica su apposito modello reso disponibile gratuitamente.
La nuova comunicazione potrà essere effettuata anche per il tramite degli intermediari incaricati nonché degli uffici dell’Agenzia delle Entrate; quest’ultima provvederà a dare avviso di ricevimento in modalità telematica e comunicherà i dati acquisiti al Ministero dell’Interno.
La comunicazione all'Agenzia delle Entrate dovrà essere effettuata anche dagli intermediari del settore immobiliare, relativamente alle cessioni di cui i predetti soggetti hanno diretta conoscenza, per avervi concorso ovvero assistito in ragione della loro attività.
L’obbligo riguarderà sia i contratti di affitto (compresi gli affitti di durata inferiore al mese) che quelli di compravendita.