Locazione: Adempimenti, detrazioni e spese fiscali

Quanto costa affittare
 
Il ricavato dalla locazione di un appartamento è un incasso lordo a cui il proprietario dovrà detrarre le spese fiscali e gli oneri condominiali.
 
Imposte. Il primo e più evidente costo è l’Irpef,quella parte di tassazione,cioè,che colpisce il reddito delle persone,il secondo è l'ICI (imposta comunale sugli immobili), la cui aliquota varia da comune a comune in base alla rendita catastale. I comuni concedono una detrazione per chi affitta come prima casa o che locano a canone concordato.
 
Registrazione del contratto. Salvo patti contrattuali contrari,l’onere di registrazione è a carico, per metà, del proprietario,così come il costo del suo annuale rinnovo.
 
Manutenzione ordinaria e straordinaria. Se le spese condominiali e dell’unità oggetto di locazione per l’uso e il godimento  sono a carico dell’inquilino,è il proprietario di casa che sopporto tutte le spese straordinarie – le spese,cioè,utili alla conservazione dei beni dati in locazione e di quelli comuni condominiali (per esempio l’ installazione, la manutenzione straordinaria e l'adeguamento alle norme di sicurezza e di risparmio energetico degli impianti, la ricostruzione di tetti e di pavimenti dei locali o della parti comuni (cortile, androne), la sostituzione di piastrelle alle pareti, gronde e pluviali, le cassette per la posta e i bidoni nuovi, le spese per l'occupazione di spazi pubblici con impalcature). Sono,inoltre, a carico del proprietario,l'onorario dell'amministratore e le polizze assicurative, oltre al 10% delle spese di portierato e l'acquisto o la sostituzione di apparecchi per la pulizia.
 
Determinare il reddito dei fabbricati locati
 
Concorre a formare il reddito da fabbricato del proprietario anche l’ammontare del canone annuo indicato sul contratto di locazione e contribuisce a formare il  reddito complessivo su cui calcolare l’Irpef.
Più precisamente, per chi affitta una casa (e le relative pertinenze) costituisce reddito da assoggettare a tassazione il maggiore tra i seguenti due importi:

• • rendita catastale dell’abitazione, rivalutata del 5%;
• • canone contrattuale, ridotto forfetariamente del 15%

Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a prescindere dall’eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.
 
Quando l’inquilino è moroso
 
Il canone di locazione si dichiara anche quando non sia stato effettivamente percepito ma,l’importo non concorre a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In particolare, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.
In detti casi permane, comunque, l'obbligo di tassare l'unità immobiliare determinando il reddito sulla base della sola rendita catastale.
 
Quando si ha diritto a riduzioni
 
Locazione di unità immobiliare sita in un Comune ad alta “tensione abitativa”
Quando i proprietari concedono in locazione a canone concordato in uno dei Comuni definiti ad alta “tensione abitativa, alla riduzione forfetaria del reddito (pari al canone) del 15% si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull’importo già ridotto).
In pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%.
 
Locazione a persone in condizioni di disagio abitativo
Indipendentemente dal Comune in cui si trovano gli immobili, sono previste agevolazioni fiscali per i proprietari di immobili locati  a persone in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi, a condizione che:

• • non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare;
• • siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio dell’immobile;
• • siano in possesso dei requisiti economici previsti dal Ministero dei lavori pubblici ai sensi della legge n. 388 del 2000, e successivi differimenti e proroghe.

In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, a favore dei proprietari che concedono (in questi casi) gli immobili in locazione sono previste le seguenti agevolazioni:
 
1. riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull’importo già ridotto) se l’immobile è locato ad enti locali con contratti di locazione della durata fino a due anni, non rinnovabili né prorogabili, per soddisfare le esigenze abitative delle persone disagiate. Tali contratti possono essere sostituiti, anche prima della scadenza, da contratti stipulati direttamente tra il locatore e il beneficiario della concessione amministrativa .

2. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un’ulteriore riduzione del 70% (da calcolare sull’importo già ridotto) se l’immobile è locato:

• • ad enti locali con contratti di locazione di durata triennale, prorogabile di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione;
• • alle persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione di durata triennale prorogabile di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione.

LE LOCAZIONI ESCLUSE DA ULTERIORE RIDUZIONE

Sono quelle che presentano :

• •contratti stipulati liberamente tra le parti
• • contratti destinati a soddisfare esigenze di natura transitoria (ad eccezione di quelli stipulati con studenti universitari e con enti locali, per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio)
• • locazioni relative a immobili storici o artistici, di lusso, ville, castelli, palazzi

Le agevolazioni fiscali per gli inquilini
 
Anche gli inquilini possono usufruire di benefici fiscali sotto forma di detrazioni dall’Irpef per i canoni di locazione pagati.
Sono due le fattispecie previste dalle disposizioni attualmente in vigore e riguardano:

• a) tutti i titolari di contratti di locazione “a canone concordato” di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, cioè quelli stipulati o rinnovati a norma degli artt. 2 (comma 3) e 4 (commi 2 e 3) della Legge 431/1998;
• b) i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro (a prescindere dal tipo di contratto stipulato).

Detrazione per i contratti a canone concordato
 
Gli inquilini per i quali l’immobile preso in affitto costituisce l’abitazione principale, e a condizione che il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (c.d. contratti convenzionali ai sensi della legge 431/98), hanno diritto alla seguente detrazione dall’Irpef:  

• • 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• • 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.

La detrazione non compete, inoltre, per i contratti di locazione stipulati tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari non possono beneficiare della detrazione).
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell’anno durante il quale la casa è stata effettiva-mente utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione.
 
Detrazione per lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro

Dal periodo d'imposta 2001, il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione di abitazione principale, a seguito di trasferimento della propria residenza nel Comune di lavoro (o in uno di quelli limitrofi), può usufruire, per i primi 3 anni, della seguente detrazione dall’Irpef:

• • 991,60 euro se il suo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• • 495,80 euro se il suo reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo è superiore a quest’ultimo importo la detrazione non spetta. L’agevolazione compete a condizione che:

• • il nuovo Comune si trovi ad almeno cento chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria Regione;
• • la residenza nel nuovo Comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

La detrazione non è riconosciuta ai possessori di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente.
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell’anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale. Nel caso di intestazione del contratto di locazione a più soggetti, la detrazione va divisa tra i soli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratori dipendenti, nella misura spettante a ciascuno in relazione al proprio reddito.
Ad esempio, se i contraenti sono 3 e solo uno di loro è lavoratore dipendente, la detrazione compete solo a quest’ultimo, nella misura del 100%.