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(29/11/2007) Se l'amministratore si dimette o è sfiduciato. Ecco come sostituirlo in un condominio «rissoso» evitando vuoti di poteri A cura del commercialista Ennio Alessandro Rossi Frequentemente ho constatato che i condomini non soddisfatti dell'amministratore in carica non riescono a nominarne uno nuovo a causa della frammentazione delle candidature. Ciò determina la difficoltà di raggiungere il quorum previsto dalla legge per la nomina del nuovo (voto favorevole della maggioranza dei partecipanti rappresentanti almeno 501 millesimi di proprietà, più avanti per semplicità «quorum»). TANTI CANDIDATI - In sede assembleare vengano proposti diversi candidati. All'atto della (unica) votazione ogni condomino «va per conto suo» e nessuno dei candidati ottiene voti sufficienti (quorum). Conclusione: rimane in carica l'amministratore «sfiduciato». Cosa prevede la Legge? Quando un condominio è composto da più di 4 proprietari è obbligato ad avere un amministratore. Se i comproprietari-condomini non riescono a nominarlo anche un solo condomino può ricorrere all'Autorità giudiziaria perché vi provveda. L'articolo 1129 del codice civile coordinato dall'articolo 1136 comma 4 e 2 dispone che la nomina deve essere approvata con voto favorevole della maggioranza dei votanti rappresentanti almeno 501 millesimi. Lo stesso «quorum» vale per la sostituzione dell'amministratore dimissionario o sfiduciato. Non raggiungendo il «quorum» rimane in carica «pro-tempore» il «vecchio» amministratore seppure con poteri limitati alla sola amministrazione ordinaria. Tale negativa situazione si verifica frequentemente dato che: 1) Convocando una nuova assemblea si rischia nuovamente di non raggiungere il «quorum» per gli stessi motivi; 2)Il ricorso all'autorità giudiziaria non viene di fatto mai proposto da nessuno: difficilmente un condòmino si fa carico del problema, dedicando il tempo libero o lavorativo alla ricerca di un avvocato esperto in materia; 3) L'eventuale amministratore nominato dal giudice potrebbe non riscontrare il gradimento dei condomini. COME SE NE ESCE? - L'articolo 1129 indica solo l'obbiettivo (nomina amministratore) ma lascia libere le modalità. Per tale motivo è legittimo ritenere che alla nomina si possa pervenire anche provando più tentativi e più votazioni, in sequenza logica. L'esempio che segue (le cui linee potrebbero essere recepite nel regolamento condominiale) ci pare un criterio valido. Si ipotizza il caso del condòmino che vorrebbe venisse eletto il «Suo» candidato, ma che, in subordine, tramite successive ripetute votazioni, esprime altre preferenze comunque gradite. Le votazioni, in estremo, poteranno indurre il condominio a pronunciarsi sull'unico candidato rimasto, accettato, magari e solo, per evitare lo spettro del «vuoto di potere». Una simulazione illustra solo in apparenza complessa. L'esemplo ipotizza che ad ogni votazione nessun candidato raggiunga i 501 millesimi e che i condomini presenti votino ogni volta anche se hanno già votato in precedenza. UN ESEMPIO - L'amministratore Z si e' dimostrato incapace. A fine anno, in sede assembleare, singoli condòmini propongono in alternativa il geom. A, il ragionier B; il dottor C, l'architetto D. Si procede alle votazioni per la nomina del nuovo amministratore: 1) prima votazione: l'arch; D viene escluso visto che ha ottenuto i minori consensi; 2) seconda votazione: viene escluso il dott. C per lo stesso motivo; 3) terza votazione (ballottaggio fra il geom. A e il rag. B): il geometra A ottiene più voti del rag. B, ma non raggiunge il quorum minimo (se raggiunge il quorum il problema è risolto); 4) quarta votazione: candidato unico geom. A). La votazione può spingersi fino a dover pronunciarsi sull'unico candidato rimasto al fine di fare un ultimo tentativo. EVITATO IL SALTO NEL BUIO - Ciò consente di verificare la possibilità che lo stesso venga accettato, in ultima istanza, anche da coloro che non lo avevano votato prima e che sono disposti a votarlo al solo scopo di evitare l'eventualità che rimanga in carica pro-tempore il vecchio amministratore sfiduciato o per evitare il «salto nel buio» rappresentato dalla nomina di uno sconosciuto (amministratore giudiziale nominato dal giudice). Ennio Alessandro Rossi  Articoli a tema:>> Decreto ingiuntivo: email e fax costituiscono prova scritta |
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