Mevio è proprietario di un’unità immobiliare nel condominio Alfa. Egli riceve, nei termini indicati dalla legge, l’avviso di convocazione dell’assemblea della compagine di cui fa parte.
Il giorno dell’assemblea si presenta nel luogo ed all’ora indicate sull’avviso ma, visto il ritardo con cui è iniziata la riunione, ad un certo punto della discussione è costretto ad allontanarsi. Questo fatto dev’essere riportato a verbale?
Ricordiamo, per completezza, che il verbale è il documento nel quale vengono annotati tutti i fatti salienti che caratterizzano l’adunanza. Si pensi alla verifica della regolare convocazione e dei quorum costitutivi, dibattito e relative decisioni sui punti all’ordine del giorno, tutto quanto altro possano incidere ai fini della valutazione della regolarità delle deliberazione e comunque tutto ciò che i condomini chiedono sia specificamente inserito in quel documento.
La mancanza di alcuni elementi (es. quelli che consentono la verifica dei quorum) può portare alla dichiarazione d’invalidità della deliberazione assembleare.
Più nello specifico la giurisprudenza ha chiarito che “ è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote (Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806, cit.)” (così Cass. 10 agosto 2009 n. 18192). Non ci si lasci ingannare dall’eccessiva rigidità di questa presa di posizione.
In una delle ultime pronunce rese in materia la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che “ non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dal’’art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192)” (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).
Ciò detto torniamo alla domanda riguardante il comportamento di Tizio.
L’allontanamento dal luogo di svolgimento dell’assemblea dev’essere riportato a verbale ai fini della validità della deliberazione? La risposta è “NI”. Vediamo il perché: è indispensabile fare presente che un condomino si è allontanato tutte le volte in cui la sua presenza è fondamentale ai fini della possibilità di deliberare o anche solo di discutere (si pensi ai quorum costitutivi della prima convocazione).
Quando, invece, l’omissione, ai fini pratici, non è in grado d’inficiare la regolarità delle decisioni assunte dall’assise (perché la presenza era sostanzialmente indifferente rispetto all’oggetto della deliberazione), ad avviso di chi scrive si tratta di una mera irregolarità non in grado d’incidere sulla validità del deliberato.
