Ai sensi del secondo comma dell’art. 1135 c.c. “ L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. Si pensi alla necessità di sostituire l’impianto di autoclave.
Si tratta, sicuramente di un’opera di straordinaria manutenzione, che, laddove sia effettuato per la rottura del medesimo, riveste anche carattere urgente.
Non solo: gli esempi possono riguardare anche interventi edilizi ed in generale tutti quelli che necessitano d’un intervento sollecito.
In questi casi, stando alle pronunce della giurisprudenza di merito e di legittimità, “ è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009). Ciò vale per tutte le spese a maggior ragione per quelle urgenti.
Che cosa accade, invece, se l’assemblea, nonostante la spesa già effettuata dall’amministratore, decide di non riconoscergliene il rimborso?
Che cosa può fare, in questo caso, il mandatario della compagine? Quanto alle spese non urgenti c’è davvero ben poco da fare. L’amministratore deve agire nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dal regolamento. Nella legge non è previsto quello di effettuare qualsiasi tipo di spesa.
La ragione, in analogia a quanto previsto per le spese sostenute dal singolo condomino, sta nella natura dei beni oggetto del diritto di condominio.
Come affermato dalla Cassazione, infatti, le parti comuni di un edificio in condominio “ rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione; ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, […], la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c." (Cass. 23 novembre 2011 n. 24712).
Differentemente si consentirebbe ad un singolo, spesso estraneo al condominio, di fare di alcuni beni tutto ciò che meglio crede. Diverso il caso della spesa per manutenzione urgente.
In tal caso l’amministratore, dimostrando appunto l’urgenza che l’ha portato a sostenere quel costo, ha diritto al rimborso.
E’ chiaro che il diniego dell’assemblea comporta per l’amministratore la necessità di agire per via giudiziale.
