E’ cosa nota che i condomini possano decidere di ricavare degli utili dalle parti comuni dello stabile. Si pensi all’alloggio una volta in uso al portiere.
In relazione ad una simile evenienza è stato affermato che “ la locazione di una cosa comune è considerata atto di amministrazione ordinaria "essendo possibile conseguire la finalità del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'Amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo obbligasse a tanto, deve ritenersi valida la modifica del suddetto contratto di locazione disposto dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice" (Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446)” (Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705).
Si pensi, ancora, al locale caldaia del vecchio impianto centralizzato di riscaldamento. Mutatane la destinazione d’uso è ben possibile locarlo, ad un estraneo al condominio o ad uno dei comproprietari, per trarne degli utili.
Per concludere quest’elencazione, assolutamente esemplificativa, si faccia riferimento alla sempre più frequente usanza di affittare le facciate laterali dell’edificio per l’apposizione di cartelloni pubblicitari. Stesso discorso per la cessione di parti comuni.
In quest’ultimo caso, a differenza della locazione, al fine del regolare perfezionamento del contratto di compravendita è necessario che tutti i condomini prestino il loro consenso.
E’ chiaro in tal senso il terzo comma dell’art. 1108 c.c. (dettato in materia di comunione ma applicabile al condominio in virtù del rimando a tali norme contenuto nell’art. 1139 c.c.) a mente del quale: “ è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Chiarito ciò è bene approfondire un aspetto legato a queste vicende: la locazione, la cessione della proprietà e/o dell’usufrutto, di regola, producono degli utili a favore della compagine. Come devono essere ripartiti tali guadagni tra tutti i comproprietari di tali beni? Al riguardo è fondamentale quanto specificato dal primo comma dell’art. 1118 c.c., secondo cui “ il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti”.
L’articolo cui fa riferimento tale norma è il 1117 c.c. che, com’è noto, contiene un’elencazione meramente esemplificativa dei beni e dei servizi che debbono considerarsi comuni (in assenza di diverse disposizioni contenute nel titolo d’acquisto).
Ciò vuol dire che in relazione a tutte le parti comuni il condomino avrà diritto di partecipare agli utili da esse, eventualmente, prodotti in ragione della quota millesimale di proprietà, salvo diverso accordo.
In sostanza al momento della cessione o della locazione tutti gli interessati potrebbero decidere di ripartire i profitti, ad esempio, in parti uguali.
