Nudo proprietario, usufruttuario e condominio: se l’atto di concessione è trascritto non si può invocare il principio dell’apparenza

Questo principio non s’ha d’applicare al condominio. Parafrasando la storica affermazione manzoniana, è questo quanto verrebbe da dire con riferimento al principio dell’apparenza dopo aver letto la sentenza n. 14883 resa dalla Cassazione lo scorso 6 luglio.
 
Che cos’è il principio dell’apparentia iuris? Secondo l’insegnamento dominante l’apparentia iuris, detta anche apparenza del diritto, è un principio giuridico che ha lo scopo di tutelare la buona fede ed l'affidamento che dei soggetti, estranei rispetto ad un altro rapporto giuridico (i così detti terzi), fanno su un determinato fatto, in quanto poiché appare in un certo modo possa essere così anche nel contesto giuridico. Ad esempio:Tizio sembra essere proprietario d’un determinato bene mobile non registrato e lo cede a Caio che non ha motivo di non credere che non sia così.
 
Questo principio non vale per il condominio. Sebbene sia stato per lungo tempio affermato che nei rapporti tra amministratore e condominio potesse applicarsi di questa regola di legittimo affidamento, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con una sentenza del 2002 (la n. 5035), hanno sconfessato questa convinzione. Il riferimento era al caso di azione giudiziaria per il recupero del credito vantato dalla compagine verso un moroso. Secondo la Cassazione, “ l'istituto dell'apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un'iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà; mentre la violazione dei rispettivi doveri va conside­rata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di com­parazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte. Nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dove­re di consultazione dei registri immobiliari presso la con­servatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'in­dividuazione del vero condomino obbligato, non solo per­ché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare confor­me al sistema della tutela del credito” (Cass. SS.UU. n. 5035/02).
 
Tale principio, è questo il sunto di quanto espresso della Cassazione con la succitata sentenza n. 14883, vale anche per il caso di unità immobiliare gravata da un diritto d’usufrutto regolarmente registrato presso la competente conservatoria. Secondo gli ermellini, “ in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, inoltre, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della situazione giuridica soggettiva funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale” (Cass. 6 luglio 2011 n. 14883).
 
In sintesi: le spese da chiedere all’usufruttuario saranno quelle indicate dall’art. 1004 c.c., quelle al proprietario, invece, sono individuate dall’art. 1005 c.c.
 

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Avv. Alessandro Gallucci