Appalto in condominio: quali sono le regole da seguire per la valida assegnazione degli interventi manutentivi?

“ L'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”. Tanto ci dice l’art. 1655 c.c. Tale norma, sul punto non vi sono dubbi, si applica anche alle opere ordinate dalle compagini condominiali. Da un parte si pone l’appaltatore, ossia l’impresa prescelta per l’esecuzione dei lavori, dall’altra l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio. Detto più chiaramente: le due parti del contratto saranno l’impresario ed il condominio. Visto e considerato che per costante insegnamento dottrinario e giurisprudenziale il condominio non è fornito di personalità giuridica e che per di più l’amministratore è il rappresentante dei condomini in ragione delle loro quote, si potrà dire senza timore d’errore che le parti sono l’impresario e i condomini tutti.
 
Ciò chiarito pare utile domandarsi: quali sono le regole di riferimento per l’affidamento dei lavori di manutenzione (ordinaria e straordinaria) dell’edificio in condominio?
 
Da un lato quelle dettate in materia di deliberazione, dall’altro quelle previste dall’appalto.V Soffermiamoci sulle prime: quando l’affidamento dei lavori potrà dirsi validamente conferito
 
In primo luogo bisogna distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria e poi all’interno di questo tra opere di notevole entità e lavori “normali”
 
Manutenzione ordinaria
 
Può essere ordinata dall’amministratore, cui spetta per legge il compito di far eseguire tali interventi (art. 1130 c.c.) o dall’assemblea che ha competenza generale sulla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. In tal le maggioranze necessarie sono le seguenti:
 
a) in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e quanto meno 500 millesimi;
 
b) in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi (si veda art. 1136 c.c.).
 
Visto che molto spesso gli interventi ordinari sono caratterizzati per lo più da piccole riparazioni e visto che il contratto d’appalto si differenzia dalla prestazione d’opera per la prevalenza, nel primo caso, dell’organizzazione sul lavoro individuale, in questi casi è più corretto parlare di contratto di prestazione d’opera.
 
Manutenzione straordinaria
 
Per quella di entità economica “normale” i quorum deliberativi sono quelli indicati per le opere di conservazione ordinaria.
 
Per quelle di notevole entità sono sempre necessari quelli specificati dal suindicato punto b).
 
E’ bene evidenziare che “ l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della " notevole entità" delle riparazioni straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio - deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro, degli elementi di giudizio, e della sufficienza, ai fini del corretto adempimento dell'obbligo di motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla valutazione della sussistenza della "notevole entità" della spesa deliberata" (Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 in senso, ex multis, conf. Cass. 06 gennaio 1982 n. 15).
 
Scelta dell’impresa e del direttore dei lavori, infine, sono rimesse alla discrezionalità dell’assemblea. In assenza di precise norme regolamentari che disciplinino la procedura da seguire per la gara d’appalto i lavori potranno essere assegnati senza problemi non per forza all’impresa che presenta il preventivo più economico. In tale contesto è valida l’assegnazione diretta senza alcuna gara purché, se necessaria, previa deliberazione assembleare.
 

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Avv. Alessandro Gallucci