Sono proprietario di un appartamento in condominio. La mia abitazione è vuota, non la abito né la concedo in locazione. Oppure: sono proprietario di una casa in condominio ma poiché lavoro in altra città ci vivo solamente pochi week-end all'anno o nei periodi di ferie. Queste le premesse alla successiva domanda: posso chiedere l'esclusione dalla partecipazione o quanto meno una riduzione della quota delle spese condominiali?
La risposta, fatte salve le eccezioni di cui diremo in seguito, è: no.
La ragione è molto semplice: l'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali si configura come propter rem.
Che vuol dire ciò?
Con tale affermazione s'intende dire che il pagamento è dovuto per il sol fatto d'essere proprietari dell'unità immobiliare.
Natura delle spese condominiali e obbligo di pagamento
L'obbligo di pagamento sorge perché Tizio è proprietario dell'appartamento e resta indifferente a ciò il fatto che egli abiti o meno quel locale.
Altra caratteristica dell'obbligazione condominiale propter rem è la sua ambulatorietà; essa circola di pari passo al diritto reale senza necessità che le parti, al momento della cessione, specifichino alcunché. Ciò naturalmente fa sorgere il problema dell'esatta individuazione del momento in cui sorge lo specifico obbligo contributivo.
Come ha giustamente detto la Cassazione, con la quale concorda la dottrina condominiale, l'obbligazione "di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese.
Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)" (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Prima di concludere questa parentesi sulla circolazione dell'obbligazione e tornare ad affrontare l'oggetto principale di questo approfondimento è bene comunque ricordare che per ciò che concerne il pagamento degli oneri condominiali la legge pone un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente per le obbligazioni riferibili all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuto il passaggio di proprietà.
Tornado a noi, perché la natura propter rem dell'obbligazione incide sulla impossibilità di esonero dalle spese condominiali da parte di chi possiede un'unità immobiliare inutilizzata? La risposta è molto semplice: perché molte spese sono riferibili alla conservazione e gestione del condominio, ossia a questioni che in ragione della loro stretta connessione con il diritto di proprietà non ammettono esenzioni. Non abitare un immobile non vuol dire potersene disinteressare.
Spese condominiali legate ai servizi e consumi: perché si pagano anche se la casa è vuota?
Il condomino che si domandava quanto dicevamo in principio potrebbe obiettare: bene, per le spese di conservazione mi avete convinto, ma per quelle d'uso (es. riscaldamento, acqua, pulizia scale ecc.) no! Su queste s'incentra l'eccezione di cui si diceva prima.
È vero, ci sono delle spese che sono direttamente legate ai consumi: il fatto che non si abiti un'unità immobiliare fa venire meno la parte di spesa del consumo idrico legata ai consumi, ma non quella discendente dal vincolo contrattuale con l'ente erogatore. Si è parti di quel contratto in quanto partecipanti al condominio e non è possibile configurare sospensioni nella partecipazione legate al fatto che l'abitazione sia vuota.
Ci sono, poi, dei costi legati a servizi il cui consumo non può essere misurato e rispetto alle quali è del tutto indifferente il fatto che l'unità immobiliare risulti utilizzata o meno.
Al riguardo il riferimento è all'uso potenziale: il fatto che una persona non abiti un appartamento non vuol dire che, trattandosi di una sua proprietà, non posso in qualunque momento decidere di farlo e quindi usufruire dei servizi come energia elettrica per l'illuminazione delle scale, utilizzazione dell'ascensore, pulizia scale ecc
Residua la possibilità di consultare la raccolta degli usi e consuetudini tenuta presso le locali camera di commercio: lì si potrebbero trovare le norme che disciplinano la riduzione della partecipazione del contributo di partecipazione alle spese condominiali per il caso di appartamento non utilizzato.
Certamente non è da escludersi la possibilità che i condòmini all'unanimità esonerino uno di loro dalla partecipazione alle spese; la circostanza che l'abitazione sia vuota può essere una ragione, ma questo resta un approdo pattizio, sicuramente non una conseguenza dettata dalla legge.
Riepilogo:
- per quelle utenze in relazione alle quali la contabilizzazione dei consumi è individualizzata, nessun problema: non si consuma e quindi non si paga, o meglio si pagano solo i canoni legati ai contratti con i fornitori dei relativi servizi;
- per quelle spese legate a servizi insuscettibili di misurazione si prosegue nel pagamento come se l'abitazione fosse abitata, in quanto ciò che conta è l'uso potenziale che si può fare della propria unità immobiliare
Non pagare le spese condominiali della casa disabitata, come fare?
È chiaro da tutto quanto è stato detto fin'ora che non pagare gli oneri condominiali per l'unità immobiliare non utilizzata è cosa difficile, se non impossibile.
Difficile, ma comunque lecita. Ecco, allora, che non può non tornare in mente il vecchio detto: chi domanda non è pazzo.
In primis, per fugare ogni dubbio, è bene verificare, laddove ci sia un regolamento di origine contrattuale, che lo stesso non statuisca qualcosa in merito all'esonero dal pagamento degli oneri condominiali del proprietario della casa disabitata. Ove così non fosse si può fare richiesta all'amministratore d'inserire l'argomento nell'ordine del giorno della prima assemblea utile.
Qualora ciò avvenisse, come s'è detto in precedenza, l'esonero dalla contribuzione potrebbe avvenire solamente se vi fosse il consenso di tutti i condòmini.
Si badi: non solamente di tutti i presenti in assemblea, ma della totalità dei condòmini. Diversamente, ogni decisione assembleare in merito andrebbe considerata insanabilmente nulla per incompetenza dell'assemblea a disporre in materia di criteri di ripartizione delle spese.
Poiché quello in esame non è argomento di competenza del condominio - l'assemblea diventa luogo di discussione puramente accidentale - deve ritenersi che l'amministratore non possa considerarsi obbligato a esaudire la richiesta del condòmino.
Riduzione spese condominiali appartamento vuoto
Spese condominiali pagate al proprietario che non le versa all'amministratore
