L'amministratore deve essere nominato in tutte quelle compagini che contano almeno 9 proprietari.
La nomina è validamente deliberata se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Ove l'assemblea non provveda si può ricorrere all'Autorità Giudiziaria.
Rapporto amministratore condominio, revoca e risarcimenti
È pacifico in giurisprudenza il fatto che "l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Una volta nominato il mandatario dura in carica un anno, il suo mandato s'intende rinnovato per un periodo di pari durata, salvo revoca da parte dall'assemblea in qualsiasi momento.
Nomina dell'amministratore di condominio. Meglio un professionista preparato.
Ciò nonostante la Cassazione ha specificato che "se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).
E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto"(così Cass. 29 ottobre 2004 n. 20957).
La revoca del legale rappresentante del condominio può avvenire che per via giudiziale, su ricorso di ciascun condomino, per una serie di ragioni, nominate gravi irregolarità di gestione ed esemplificativamente elencate nell'art. 1129 c.c. oltre che per la gestione autonoma eccedente i propri poteri delle azioni giudiziarie esorbitanti dai propri poteri.
Quanto alle gravi irregolarità, la giurisprudenza sviluppatasi prima dell'entrata in vigore della riforma ha evidenziato che per avanzare una simile richiesta di revoca si debbano avere "elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio" (così Trib. Napoli 18 novembre 1994).
Amministratore, versamenti dei condomini e pagamenti: come verificare lo stato dei conti?
Chiariti questi aspetti di carattere generale è bene comprendere come debba agire il singolo condomino (così come un gruppo di comproprietari o l'intera compagine) se viene a conoscenza del fatto che l'amministratore di condominio non adempie alle obbligazioni contratte nell'interesse dei suoi amministrati (es. pagamento delle utenze, delle imprese, ecc.).
Facciamo un passo indietro. Al di là delle delazioni dei fornitori "l'amministratore paga poco e in ritardo", come fanno i condòmini a verificare che non v'è corrispondenza tra flusso di cassa in entrata ed in uscita.
In termini teorici è tutto molto semplice: tutte le somme devono transitare del conto corrente e tutti i versamenti e pagamenti devono essere annotati sul registro di contabilità entro trenta giorni dalla loro effettuazione.
Basterà quindi chiedere i documenti del caso, cioè estratto del conto corrente condominiale e copia del registro di contabilità - documenti che ciascun condòmino ha diritto di ottenere a semplice richiesta - per valutare lo stato dell'arte. Valutarlo a condizione che i presupposti (versamenti, pagamenti e registrazioni) siano eseguiti correttamente dall'amministratore.
Bisogna ricordare che è compito specifico dell'amministratore quello di "erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni". Come dire: dal conto corrente e dal registrodi contabilità può emergere chiaramente la regolarità della gestione o quanto meno se ne possono desumere degli elementi concreti per la valutazione della condotta del mandatario.
Verifica dei conti e accertamento di irregolarità da parte dell'amministratore
Che cosa succede se, verificata la documentazione richiesta ci si avvede di irregolarità da parte dell'amministratore.
Può accadere, ad esempio, che risultino regolarmente registrati tutti i versamenti, ma non vi sia traccia dei pagamenti.
Oppure ancora che l'uso del conto corrente condominiale e le annotazioni sul registro di contabilità non siano regolari.
Non v'è dubbio che i condomini avrebbero la possibilità di agire in una duplice direzione:
a) revocare il mandatario per via assembleare;
b) agire giudizialmente chiedendo la revoca per gravi irregolarità.
In quest'ultimo caso, è bene ricordarlo, per avere certezza o quanto buone possibilità di vedere accolto il proprio ricorso è necessario che il condomino ricorrente alleghi alla propria domanda giudiziale dati di fatto dai quali poter desumere inequivocabilmente una situazione come quella sopradescritta.
In che modo si può fare ciò? Ad esempio oltre che allegando estratti conti e registro di contabilità, dimostrando che nonostante i condomini siano in regola con i pagamenti della quota di loro spettanza, giungano al condominio intimazioni formali di pagamento o peggio ancora decreti ingiuntivi per il recupero di quelle somme.
Controlli successivi, la revisione contabile condominiale
Non sempre le irregolarità emergono nel corso di gestione. Alle volte ci vogliono mesi, in casi più particolari addirittura anni.
L'approvazione delle rendicontazioni, nel caso queste passino indenni dal vaglio dell'assemblea, rende inattaccabile l'operato trascorso?
No. Come prescrive l'art. 1130-bis c.c. "L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà."
In buona sostanza, ai condòmini riuniti in assemblea, salve prescrizioni e decadenze, è rimesso ampio e discrezionale potere di indagare sulle gestioni passate.
