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(31/03/2005) Quale tutela per il condominio nella morosità Tutti gli Amministratori Condominiali sanno che, qualora un condomino non paghi le spese di amministrazione, sono tenuti ad adire l'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere un decreto ingiuntivo immeditamente esecutivo, molti di loro hanno anche maturato l'esperienza di cosa accada dopo la notifica del decreto in quei casi, sempre piu' frequenti, in cui la morosità non sia conseguenza di contestazioni o di periodi transitori di difficoltà, ma sia sintomo di effettivo dissesto economico del condomino e quando, fatto ancora piu' grave, la morosità nella contribuzione condominiale coincida con la morosità nella corresponsione delle rate del mutuo all'istituto bancario erogatore. In questa ipotesi, infatti, il condominio si inserisce in un procedura esecutiva che impiega anni a definirsi e che, alla fine, riesce a malapena asoddisfare il creditore ipotecario (la banca mutuante) ed i professionisti impiegati (avvocati del procedente in via principale, consulenti tecnici, notaio ecc..) frustrando le legittime aspettative dei condòmini. Il condominio è, nella quasi totalità dei casi costretto a dare la precedenza all'istituto di credito. Ma questo orientamento dei Tribunali è legittimo? Solo una minoranza di pronunzie vanno nel senso che le spese di manutenzione del caseggiato, in caso di vendità dell'immobilie all'asta, prevalgono quali spese conservative sui crediti privilegiati da ipoteca (Trib. Bologna 1471/2000) mentre la maggioranza dei Giudici ritiene il contrario. Oggi un istituto di credito puo' accendere un mutuo su un immobile disastrato, con la coscienza che i lavori necessari e le relative spese renderanno impossibile per il nuovo proprietario mutuato adempiere quindi, in caso di mancato pagamento, procedere alla vendità all'asta, incamerando tutto il ricavato e, soprattutto, beneficiando delle opere che i condomini avranno eseguito contribuendo in luogo del moroso. Invero detto orientamento non convince dal punto di vista costituzionale. L' ipoteca è un diritto reale, sia pure di credito, e cio' postula che il titolare si sobbarchi anche gli oneri correlati al diritto stesso. La S.C. è uniformemente orientata nel ritenere i contributi di manutenzione condominiali di manutenzione obbligatoria propter rem ovvero legate alla titolarità del bene, per cui è tenuto alla contribuzione il proprietario o l'usufruttuario a seconda della tipologia delle opere. Anche l'ipoteca è un diritto reale ma, quale diritto reale di credito, i suoi effetti si concretizzano soltanto al momento della realizzazione economica data dalla vendità forzosa del bene, che ne determina, con effetto purgativo, l'estinzione del diritto. A questo punto, è legittimo che il proprietario debba contribuire alla manutenzione al fine di ricavarne un effetto economico (dato dall'incremento del valore del bene) ed il creditore ipotecario ricavi il beneficio dall'intervento dagli altri condomini senza alcun onere? Le norme relative all'esecuzione immobiliare e l'art. 2770 c.c., così interpretate, danno luogo ad una disparità di trattamento illogica tra titolari di diritti reali atteso che, nel momento della realizzazione ecomica del bene, uno dei due acquisisce un vantaggio ulteriore all'altro. Il proprietario infatti, nel momento della realizzazione economica data dalla libera vendità dell'immobile, beneficia anche delle opere che ha contribuito a fare eseguire a proprie spese, il creditore ipotecario, al momento della realizzazione economica del bene, che si verifica con l'effetto purgativo dato dall'estinzione dell'ipoteca a seguito della vendità giudiziaria, incamera un utile dato anche dai lavori eseguiti a cura e spese degli altri condomini; l'obbligazione propter rem non tocca il titolare di ipoteca, nonostante questa sia annoverata come la proprietà, tra i diritti reali. Le realizzazioni economiche date dalla cessione dei diritti reali sono analoghe, ma trattate in maniera totalmente diversa atteso che il titolare di ipoteca si arricchisce indebitamente sulle spalle del condominio. Tra i suggerimenti inviati al Senato nella riforma del condominio è inserita la previsione spressa che i crediti del condominio derivanti da opere di mantenzione siano privilegiati, nelle procedure esecutive, ai sensi dell'art. 277 c.c.; nel frattempo la questione potrà essere inviata alla Consulta. Avv. Paolo Gatto  Articoli a tema:>> Prende piede l’amministratore di condominio europeo |
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