Il condominio, inteso quale insieme dei comproprietari uniti per la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, può essere parte in un procedimento (sia esso civile che amministrativo) giudiziario.
Si è soliti distinguere due questioni:
a)quelle attinenti le liti attive e passive, ossia quelle controversie rispetto alla quale la compagine rispettivamente si fa promotrice o le subisce;
b)quelle attinenti la legittimazione processuale dell’amministratore di condominio ad agire o resistere in giudizio senza la preventiva autorizzazione assembleare.
Vale la pena ricordare che l’assemblea delibera validamente in relazione all’inizio o ad alla resistenza in una lite con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza dei partecipanti all’adunanza ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
In questo contesto l’art. 1132 c.c. permette ai condomini che non sono d’accordo con le questioni inerenti le liti a dissociarsi dalle stesse. Il tutto con la comunicazione all’amministratore (in forma scritta) da inviarsi al medesimo mandatario entro 30 giorni dalla data della decisione sulla lite (se presenti in assemblea) o della sua conoscenza se assenti (leggasi comunicazione del verbale).
E’ bene ricordare, nonostante le letture troppe semplicistiche e spesso errate, che la norma mette al riparo il condomino dissenziente dagli effetti pregiudizievoli per il caso di soccombenza nella lite e non esclude in toto una sua partecipazione agli oneri che da quella controversia derivano (si pensi alla parcella del legale del condominio):
Chiarito ciò, a livello generale, è utile domandarsi con specifico riferimento alle liti attive, quali siano quelle di competenza dell’amministratore, in sostanza per quali controversie il legale rappresentante dei condomini possa agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione assembleare. Per fugare questi dubbi è utile analizzare cosa dice il primo comma dell’art. 1131 c.c.
A mente di tale norma “ nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente (art. 1130 c.c. n.d.A.) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”. Ricordiamo, per completezza, che ai sensi dell’art. 1130, primo comma, c.c.
“ L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio”.
Si pensi alle azioni per decreto ingiuntivo di pagamento, alle cause volte ad ottenere il rispetto del regolamento di condominio ed ancora con specifico riferimento alle parti comuni alle controversie meglio note come denuncia di nuova opera o di danno temuto e per finire alla resistenza nel giudizio per l’impugnazione delle deliberazioni assembleari.
In tutti questi casi l’amministratore potrà intraprende un’azione giudiziaria senza dover ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Nelle altre ipotesi da valutarsi caso per caso, tenendo a mente il contenuto dell’art. 1130 c.c., per agire in giudizio sarà necessario il consenso dei condomini riuniti in adunanza.
Si pensi all’azione contro l’appaltatore per inadempimento, a quella contro l’assicurazione per l’omesso pagamento del premio o ancora alle azioni relative alla cessazione del rapporto di lavoro con il portiere, ecc.
