L'amministratore è il mandatario dei condomini. La sua nomina, obbligatoria nelle compagini con almeno cinque partecipanti (art. 1129, primo comma, c.c.), è finalizzata a consentire una migliore gestione delle parti comuni. Il rapporto giuridico che s'instaura con il condominio, per costante giurisprudenza, è riconducibile nell'alveo del contratto di mandato (cfr. ex multis Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La legge attribuisce al mandatario dei condomini una serie di funzioni. Quelle più importanti, o quanto meno quelle aventi carattere generale, sono contenute nel codice civile e più nello specifico all'art. 1130, primo comma, a mente del quale:
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Questi poteri, come specifica chiaramente il primo comma del successivo art. 1131 c.c., hanno dei riflessi anche in campo giudiziario. Si pensi, per fare l'esempio più banale, alla possibilità per il mandatario del condominio di agire al fine di riscuotere coattivamente i crediti dal condomino moroso (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.); o ancora, alla possibilità di far valere in giudizio una clausola del regolamento o una decisione assembleare.
Tra i compiti dell'amministratore rientra anche quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni di un edificio. Sul punto la Cassazione lo scorso giugno, con la sentenza n. 14626, ha specificato che l'amministratore è legittimato ad agire d'ufficio al fine d'ottenere l'accertamento dell'alterazione del decoro architettonico ed in conseguenti provvedimenti ripristinatori dello stato dei luoghi.
In particolare, dice la Corte regolatrice, menzionando gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, l'art. 1130 cod. civ., n. 4, non si riferisce soltanto alle misure cautelari, ma anche a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni […].
Da tanto consegue che l'amministratore e' legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, perché tale atto, diretto a preservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, e' finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell'art. 1130 cod. civ., n. 4, tra le attribuzioni dell'amministratore (così Cass. 17 giugno 2010 n. 14626).
Un giudizio le cui spese ricadranno sui condomini e rispetto al quale gli stessi comproprietari non potranno esercitare il dissenso ai sensi dell'art. 1132 c.c.
