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(31/03/2004) Il condominio e l'amministratore: l'evoluzione della specie Montesilvano, 15/03/2004 - Giuseppe Evangelista Dopo avere letto e riletto l'articolo di Giovanni Calderone "Amministratore, la professione che non c'è", apparso sul numero 4 del Febbraio 2004 pagina 10 di Italia-casa, ritengo opportuno esprimere le mie considerazioni in merito; considerazioni e motivazioni derivate da oltre 35 anni di lavoro nel campo dell'amministrazione di beni immobili e di partecipazione alle associazioni presenti sul territorio. Nel merito dell'articolo, il Calderone fa punto focale sulla mancata coesione d'intenti delle numerose associazioni e quindi la mancanza di ascolto da parte della classe politica. Mi sembra doveroso puntualizzare il discorso e procedere per punti in modo da avere una visione chiara. Primo punto. Il condominio quale aggregato di terreno, costruzione, pertinenze e persone. L'amministratore quale individuo eletto dall'assemblea o dell'amministratore di fatto la cui figura è a dire poco avvilente. Per il condominio: deve essergli riconosciuta la personalità giuridica. Per l'amministratore:deve essergli riconosciuta la professionalità e l'esclusiva competenza nell'amministrare i fabbricati in condominio. Per ottenere quanto sopra è da rivedere tutto l'impianto codicistico riflettente il fabbricato edilizio retto in condominio. Parte della nuova architettura giuridica sarebbe da importare dal diritto germanico soprattutto per definire i rapporti con i condomini riottosi al pagamento delle quote di spesa. Inoltre è opportuno togliersi dalla mente di mettere in auge quel simulacro di organo di controllo che ha nome "Consiglio dei condomini". Che senso ha controllare un individuo che viene eletto come fiduciario e che comunque può essere disdettato in ogni tempo e senza alcun bisogno di causale? Per la figura dell'amministratore, riconosciuto libero professionista, occorre allungare il termine di elezione ad almeno 3 anni. Naturalmente resta sempre valida, come lo è oggi per ogni libero lavoratore, la revoca in ogni tempo dell'incarico affidatogli, ma tale revoca, se senza giusta causa deve comportare da parte del condominio l'esborso dell'emolumento fino al termine dei tre anni e un congruo versamento per il danno morale e materiale subito dall'amministratore; importo stabilito da una percentuale sul bilancio annuale del fabbricato. Altra norma dovrebbe escludere in modo assoluto l'amministrazione del condomino nel condominio di residenza o comunque dove possiede la proprietà. Inoltre chi è amministratore deve svolgere solo e unicamente tale attività. Quindi niente pensionati, niente avvocati, ragionieri, geometri, insegnanti desiderosi di raddoppiare, che dico, triplicare e più il loro compenso e/o stipendio statale, etc., ma solo soggetti che svolgono unicamente l'attività di amministratore di beni immobili con un numero limite prefissato tenendo conto della grandezza e complessità di ogni fabbricato. Punto secondo. Critica sull'attuale stato dell'amministratore e delle private associazioni che cercano di accaparrarseli. La maggioranza degli amministratori sono: ragionieri, geometri, avvocati, architetti, ingegneri, pensionati, professori, e altro componente del mondo del lavoro. Tutti questi figuri sono già stabilmente associati alle congreghe collegiali espresse negli albi professionali o assicurati da una pensione o da uno stipendio che ogni sacrosanto mese rinvigorisce e rinverdisce le loro tasche. Ora chiedo: quale necessità ha un iscritto ad albo riconosciuto o ad un personaggio con entrata mensile certa di abbandonare tale posizione di comodo e ripartire daccapo iscrivendosi in una nuova categoria e conseguentemente, obbligato dalla Legge, abbandonare la posizione di favore creatasi nel tempo ed iniziare una attività nuova? Rispondo: nessuna! In effetti il nostro soggetto non ha alcuna intenzione di lasciare il proprio campo così ben coltivato per anni, anzi, cerca e cercherà in tutti i modi possibili di ostacolare la nascita di una simile legislazione che tanto danno porterebbe alla sua cuccia dorata. E proseguendo, l'articolo, di cui all'inizio, invoca la buona volontà delle associazioni presenti attualmente sul territorio affinché uniscono i loro interessi e si presentano compatte al confronto con la classe politica chiedendo con una sola voce quello che nella incivile Europa nordica e non solo ( vedi Spagna) e già presente ed operante da anni. Ma, non ci rendiamo conto che coloro che guidano queste associazioni sono a loro volta tutti iscritti ad albi professionali o imprenditori commerciali (assicuratori in special modo)? che può interessare loro un riconoscimento giuridico che li costringerebbe privarsi di una o due o più entrate, in caso optassero per essere amministratori di condominio? A questi signori interessa una sola cosa, fare quanti più iscritti per poter appioppare loro benemeriti corsi di divulgazione d'amministrazione condominiale, corsi che ammettono a frequenza solo chi sborsa un bel po' di denaro sonante. Tralascio di scrivere, per amore di mestiere, del tempo di vacche grasse che oggi si hanno nell'amministrare i fabbricati date le idee balzane del Governo che, con l'introduzione del 41/36% sui lavori di sistemazione nei fabbricati, con l'intento di snidare il lavoro non fatturato ha creato una spremitura di soldi da parte degli amministratori di cui sopra, spremitura che tra fatture ridotte e regalie da parte delle imprese edili sfugge all'erario, per cui quello che si voleva fare entrare dalla porta ne esce dalla finestra. In queste condizioni un'intesa tra le associazioni è impossibile non solo ma da evitare; si otterrebbe un'intesa malsana. E allora? Chiederà l'incerto lettore e forse anche, mi auguro, un poco disgustato. Allora, non resta che la presa di coscienza da parte degli amministratori pubblici. Parlamento e governo per intendere. Costoro devono avere il coraggio di troncare di netto l'attuale stato di cose, rivoltare completamente il sistema concernente il condominio degli edifici applicando le misure più rigorose anche drastiche ( in quasi tutta l'Europa la Legge che regola la vita del condominio è rigida, dura, sia dalla parte dei condomini che dalla parte dell'amministratore a cui è fatto obbligo, tanto per fare un esempio, di consegnare all'atto dell'assunzione dell'incarico copia della polizza assicurativa o di una fideiussione bancaria a copertura rischi) in modo da ottenere benefici per tutti. Come? Siamo in tempi grami per l'occupazione e per il sistema fiscale (entrate da tasse ed imposte) ed in tempi difficili occorrono decisioni nette, inevitabilmente dolorose ma che permetteranno in tempi brevi il rilancio della vita nazionale. Ora, se la Legge stabilisce che ogni soggetto di maggiore età abbia diritto a cercare ed avere uno ed uno solo di lavoro, quale esso sia a scelta libera e intercambiabile da parte del soggetto, ma sempre uno e solo uno, si apriranno logicamente centinaia di migliaia di posti di lavoro; quindi non "lavorare meno lavorare tutti" come alcune forze politiche propagandavano dissennatamente ma "Un lavoro per ognuno, un lavoro per tutti". Per quanto concerne l'altro cruccio statuale ( il fisco) è evidente che avendo un solo lavoro in capo ad un soggetto l'evasione fiscale verrebbe a contrarsi fattivamente ( è difficile evadere il fisco quando ognuno deve dichiarare il lavoro che svolge o vuole svolgere). Si tratta di temi repressivi? Che annichiliscono la libertà dell'individuo? Ripeto quanto sopra detto, siamo in tema di emergenza, si o no? Se si, questa è l'unica strada da percorrere, altrimenti che si continui a mescolare il brodo in cui siamo, che ognuno si faccia i fatti proprii e che alcuno si lamenti dello stato in cui si trova.  Articoli a tema:>> ANACI contraria al testo unificato sulla disciplina di settore. Riforma del condominio da rivedere |
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