L’art. 1123, terzo comma, c.c. la ripartizione delle spese e le sentenze della Cassazione. Il condominio parziale quale figura particolare di condominio.

L’art. 1123, terzo comma, c.c. recita: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”
 
La norma è stata dettata in materia di ripartizione delle spese, ad ulteriore specificazione del criterio di ripartizione in base all’uso previsto dal precedente secondo comma.
 
Dal suo contenuto, però, si è preso ulteriore spunto per dare sostanza a quella che, seppur solo a livello dottrinario-giurisprudenziale, è una particolare forma di condominio: il c.d. condominio parziale.
 
Vale la pena dunque soffermarsi su questa fattispecie per delinearne i contenuti.
 
Si pensi a quei casi, molto ricorrenti, di edifici che, pur essendo composti da un unico corpo di fabbrica, hanno più portoni e di conseguenza, più scale, più ascensori e magari anche più impianti di riscaldamento ecc.
 
La norma, contenuta nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., afferma che ogni condomino paga le spese solamente in relazione ai beni dei quali usufruisce.
 
Per esempio, se Tizio ha un appartamento ubicato nella scala “A” egli pagherà le spese per l’ascensore, per la luce, ecc. solo in riferimento alla scala che abita.
 
Così anche gli altri condomini suoi vicini ed allo stesso modo coloro che abitano le altre scale.
 
Il quesito che ci si è posti successivamente è il seguente: la proprietà di questi beni è di tutti quanti i condomini oppure così come per le spese, ogni condomino è proprietario esclusivamente delle parti comuni da cui trae utilità?
 
Alla domanda si è dato risposta, per l’appunto, con la figura di elaborazione dottrinaria del condominio parziale.
 
In sostanza, si è detto, ogni condomino paga le spese per le cose da cui trae utilità e di quelle cose è anche il proprietario, sicché ognuno è escluso dalla proprietà delle parti che non gli servono.
 
Dello stesso parere la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione secondo la quale “l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
 
In questo contesto, dice in un’altra pronuncia il Supremo Collegio “numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale. Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese. Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
 
E’ possibile affermare, quindi, che il condominio parziale è quel genere di condominio in cui affianco a beni che sono comuni tra tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari, ve ne sono degli altri che, per la particolare conformazione dello stabile, devono essere considerati solo di alcuni.
 
In questi casi, i rispettivi proprietari oltre a provvedere alle spese, sono, essi soli, i proprietari dei beni e come tali i gestori degli stessi.
 
Concludendo rifacendoci all’esempio iniziale: se si rendessero necessari dei lavori di manutenzione della scala “A”, l’assemblea per le relative decisioni deve essere indetta solamente convocando i condomini proprietari di un’unità immobiliare in quel parte di edificio.
 

CondominioWeb.com