Le tabelle millesimali: che cosa sono, a che cosa servono, come devono essere approvate e in che modo possono essere modificate

Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all’unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118, primo comma, c.c.).
 
Il dovere di contribuzione alle spese, allo stesso modo, è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.).
 
Le maggioranze assembleari fino formano in ragione di tale valore.
 
Stiamo parlando dei c.d. valori millesimali che vengono consacrati in uno strumento indispensabile per la vita del condominio che prende il nome di tabella millesimale.
 
Nella quotidianità si è soliti parlare di tabelle, poiché accanto a quella principale la c.d. tabella di proprietà, che esprime il valore della proprietà in relazione alle parti comuni, ve ne sono altrettante quanti sono i servizi in comune (es. tabella scale, ascensore, riscaldamento, ecc.).
 
Prima di affrontare le problematiche connesse a questo strumento vale la pena affermare una cosa certa: per la formazione delle tabelle millesimali non bisogna prendere in considerazione il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano (art. 68, terzo comma, disp. att. c.c.).
 
Nel silenzio della legge sui parametri, che, invece, devono essere presi in considerazione è utile fare riferimento ad una circolare del ministero dei lavori pubblici (la n. 12480 del 26 marzo 1966) che sostanzialmente chiarisce come si debbano redigere le tabelle.
 
Le domande più ricorrenti, che ci si pone quando si approfondisce il tema delle tabelle, sono le seguenti:
 
a)quali sono i quorum necessari per la loro approvazione?
 
b)che cosa fare se le si ritengono errate e si vuole procedere ad una loro modifica?
 
Riguardo al primo quesito va detto, subito, che la situazione è controversa a tal punto che pende dinanzi alle Sezione Unite della Suprema Corte di Cassazione un giudizio per stabilire come debbano essere approvate le tabelle (cfr. Cass. ord. n. 2568/09).
 
Il cuore del problema è il seguente: le tabelle millesimali sono un negozio d’accertamento del valore della proprietà di ognuno rispetto alle parti comuni, e come tale necessitano, per essere approvate, dell’unanimità dei consensi dei condomini, o rappresentano semplicemente uno strumento per la ripartizione delle spese e per la formazione delle maggioranze assembleari?
 
La giurisprudenza di merito e di legittimità, in misura maggioritaria, propendono per la prima ipotesi.
 
La seconda tesi, però, come sottolineato nell’ordinanza di remissione alle Sezioni Unite, solleva delle obiezioni che colgono nel segno.
 
In quest’atto, si è detto, infatti, che le tabelle “sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio” (così Cass. ord. 2 febbraio 2009 n. 2568).
 
In un solo caso è certamente necessaria l’unanimità dei consensi per l’approvazione delle tabelle millesimali: quando in esse sono contenuti dei criteri di ripartizione delle spese che derogano a quelli ordinarie previsti dalla legge.
 
E’ questo il senso dell’inciso “salva diversa convenzione” contenuto nell’art. 1123 c.c.
 
Che cosa accade se un condomino si accorge che le tabelle millesimali, che si dice siano conformi al criterio di proporzionalità previsto dalla legge, risultino, invece, errate?
 
Il riferimento normativo, che riportiamo integralmente è l’art. 69 disp. att. c.c. che recita:
 
“I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
 
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
 
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
 
Che cosa vuol dire questa norma?
 
Per l’ipotesi contemplata dal numero 1 della norma si faccia riferimento a quei casi in cui il tecnico incaricato abbia sbagliato nel redigere le tabelle millesimali.
 
Per il secondo caso, si pensi a quel condomino che ha chiuso una parte del terrazzo a livello trasformandolo in veranda. In queste circostanze, se le mutate condizioni dell’edificio hanno modificato notevolmente il rapporto (di valore) originario tra le varie unità immobiliari sarà possibile agire per ottenere delle nuove tabelle.
 
Qual è l’azione da proporre.
 
In primo luogo, se si ha certezza della possibilità di rivedere le tabelle millesimali, è utile affrontare la questione in assemblea. chiaramente l’incertezza sui quorum necessari per l’approvazione (e quindi anche per la revisione) delle tabelle stesse non agevola una facile soluzione.
 
L’alternativa è l’azione giudiziaria che tenda ad ottenere tramite provvedimento della magistratura (sentenza), delle nuove tabelle.
 
In questo caso sarà necessario citare in giudizio tutti i condomini non essendo sufficiente la chiamata in causa dell’amministratore.
 

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Avv. Alessandro Gallucci