Compravendite immobiliari: Il creditore ipotecario prevale su tutti

Il creditore ipotecario prevale su tutti. Questo è il senso della sentenza del 1 ottobre 2009 emessa dalla Corte di Cassazione n. 21045; essendo emanata dalle “Sezioni Unite” indica un orientamento chiaro ed univoco a cui tutti gli operatori in fatto si dovranno uniformare.
 
Si impone ora più che mai per l'aspirante compratore la necessità di ponderare preventivamente la consistenza patrimoniale del venditore sia esso un privato non imprenditore, un socio di società personali, una società di trading, un costruttore-venditore.
 
Nel merito
Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che pure abbia trascritto il preliminare ex. art. 2645 bis del codice civile. Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (in genere una Banca o una Finaziaria) e solo dopo, se c’è capienza, verrà soddisfatto il creditore privilegiato.
 
Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga perfezionato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro (Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a favore dell’aspirante acquirente. Così facendo questi riteneva, almeno fino alla data della sentenza 21055/2009, di aver guadagnato la tranquillità: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito, il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l’immobile ad altri o avesse posto in essere qualche altra manovra fraudolenta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela. Fino al 1 ottobre 2009 parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato dell'asta fosse il promissario acquirente quale titolare del privilegio suddetto. Dal 2 ottobre 09 non è piu’ così: la prima a essere pagata è la Banca o la Finanziaria che su quel bene aveva iscritta un’ ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato”. L'esperienza dimostra che in questi casi l' acquirente, dopo anni, incasserà poco o nulla
 
Il consiglio: si continui a indicare negli atti il " giusto prezzo " ed a trascrivere il preliminare, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore, sia in ordine ad “indizi “ significativi ( ha subito protesti ? ha sempre onorato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc. ). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) danno “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si rapporta ed il grado di rischio dell’operazione. Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si và a cozzare contro rifiuti.
 
Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema potrebbe pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata da una primaria banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito.
 
Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche a quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.
 
Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia