Il condomino che ha venduto il proprio immobile non può essere chiamato a rispondere delle spese condominiali

Il condomino che ha venduto il proprio immobile non può essere chiamato a rispondere delle nuove spese deliberate dall'assemblea dopo la stipula ma prima della trascrizione dell'atto di vendita. Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 23686/2009 che ha accolto il ricorso di un signore al quale il condominio nel quale aveva abitato fino a poco tempo prima aveva chiesto il pagamento di una rata scaduta. L'uomo si è opposto al decreto ingiuntivo sostenendo di aver venduto l'appartamento prima della delibera e, quindi, di non essere legittimato a stare in giudizio. Il giudice di pace non è stato dello stesso avviso affermando che l'atto era stato trascritto in data posteriore alla delibera e che, nella comunicazione al condominio, il venditore non aveva indicato gli estremi del rogito e il nome dell'acquirente. In questa circostanza, pertanto, bene aveva fatto il condominio a rivolgersi a lui. La Cassazione ha però disatteso questa conclusione affermando, al contrario, che una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile, l'alienante perde subito la qualità di condomino e l'obbligo di pagare le rate, senza dover attendere la trascrizione dell'atto.
 
Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 9 novembre 2009 n. 23686
 
Tale principio era già stato pronunciato in una recente sentenza del 2008, ove la suprema Corte aveva statuito che “in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. cod. proc. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio” (Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 9 settembre 2008 n. 23345).
 
Ancora, “in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di una porzione di piano, dal momento in cui il trasferimento viene reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnare le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa. Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'articolo 63, comma 1° delle disposizioni di attuazione del codice civile” (Cass. civ., Sez. II, 10/01/1990, n.9)
 
D'altro canto, in base ad un opposto orientamento la Cassazione aveva pronunciato il principio per cui l'obbligo al pagamento delle spese sussiste in capo al condomino-venditore anche in caso di vendita se si riferiscono ad un momento antecedente della stessa. Infatti, “l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dell'edificio sorge per effetto dell'esecuzione dei lavori di restauro (nell'applicare tale principio la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva condannato un condomino, che aveva alienato il suo appartamento, a contribuire ad un intervento di restauro anteriore alla vendita, reputando irrilevante la circostanza che le delibere assembleari di approvazione della spesa sostenuta e di ripartizione della stessa fossero intervenute successivamente alla vendita) (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile - Sentenza del 18 aprile 2003, n. 6323).
 
In forza del succitato orientamento giurisprudenziale, pertanto, “il condomino che trasferisca la porzione di immobile di sua proprietà esclusiva non è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio erogate successivamente alla vendita, derivando l'obbligo di pagamento dei suddetti contributi dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione, e non già dalla preventiva approvazione della spesa e dalla relativa ripartizione” (Cass. civ., Sez. II, 17/05/1997, n.4393)

Avv. Luigi Modaffari