Prendiamo spunto dal suggerimento di un nostro lettore per un articolo riguardante il sempre attuale tema del decreto ingiuntivo condominiale; sempre attuale anche e soprattutto in questo periodo di crisi.
Il lettore pone questi interrogativi:
Cosa deve fare l’amministratore affinché il moroso condomino venga messo nelle condizioni di pagare il dovuto?
In che modo l'amministratore deve operare nel caso di necessità di chiedere un decreto ingiuntivo?
Che cosa può fare lui personalmente e quando deve rivolgersi ad un avvocato per fare questa operazione?
E’ bene, prima di rispondere, svolgere una breve introduzione.
“Al Condominio - onde gli sia consentito in concreto di conseguire la sua istituzionale finalità di conservazione e gestione della cosa comune nell'interesse della collettività dei partecipanti, mediante la manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle parti comuni dell'edificio e l'esercizio dei servizi comuni - è necessario poter fare fronte con regolarità alle relative spese e che all'uopo risulta imprescindibile la puntuale riscossione dei contributi dovuti dai condomini secondo il piano di riparto approvato dall'assemblea (o, comunque, materialmente elaborato in conformità alle tabelle millesimali vigenti: cfr. Cass. 26.10.96 n. 9366), il legislatore ha predisposto un sistema di strumenti adeguatamente coordinati, com'è all'evidenza desumibile da una lettura sistematica della disciplina elaborata al riguardo con la pertinente normativa civilistica e segnatamente con l'art. 1130 c.c. e art. 63 disp. att. c.c., comma 1, anche in relazione agli artt. 633 e 634 c.p.c.
Anzitutto, nel ricomprendere, tra le plurime attribuzioni dell'amministratore, il dovere d'eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini (art. 1130 c.c., comma 1, sub 1) e di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., comma 1, sub 3), ha posto una sostanziale correlazione tra l'un dovere e l'altro, risultando all'evidenza l'adempimento del primo condizionato di fatto a quello del secondo, quindi necessariamente correlati entrambi nella realizzazione della finalità economico-sociale dell'istituto, perseguita con la regolamentazione dello stesso, prima autonoma e poi inserita con variazioni nella disciplina codicistica” (Trib. Bari 4 ottobre 2012).
Questa premessa ci permette di rispondere in scioltezza al primo quesito: l’amministratore deve fare tutto ciò che è nei suoi mezzi, lecitamente, per portare il condomino a pagare le somme dovute a titolo di spese condominiali.
Ogni condomino fa storia a sé; può sembrare strano ma molte volte alcuni comproprietari si decidono a pagare quanto dovuto solamente se ricevono la lettera di un avvocato.
In molti altri casi, però, bastano le sollecitazioni verbali e scritte dell’amministratore: starà lui, in base all’esperienza che ha maturato rispetto a quella compagine, decidere come agire.
Se il mandatario arriva alla conclusione che è necessario agire per le vie legali (es. totale insuccesso dei tentativi bonari, rischio di azioni contro il condominio, ecc.), è necessario che l’amministratore si munisca di deliberazioni di approvazioni delle spese: solamente queste, infatti, gli consentiranno di agire in giudizio per chiedere ed ottenere il “famoso” decreto ingiuntivo condominiale ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.
E qui arriviamo all’ultimo quesito: l’amministratore è tenuto a rivolgersi all’avvocato in tutti i casi in cui il valore della controversia (leggasi il credito da recuperare) supera € 1.100 (art. 82 c.p.c., ossia codice di procedura civile).
Fino a quella somma egli, infatti, potrebbe agire in giudizio personalmente ma se non ha confidenza con la materia giuridica e nello specifico quella processuale, per evitare di vanificare gli sforzi, è sempre consigliabile che non agisca di propria iniziativa.
Se, invece, l’amministratore è anche avvocato, egli potrebbe agire personalmente ex art. 86 c.p.c.: pure qui, tuttavia, si tratta di una semplice facoltà e non di un obbligo.
Il pagamento delle spese legali, solitamente, è addossato con decreto alla controparte; le anticipazioni o comunque il pagamento in caso d’insolvenza spettano comunque al condominio, vale a dire ad ogni condomino in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Morale della favola: l’amministratore deve quasi sempre rivolgersi ad un legale ma è sempre bene sapere se e quando deve farlo affinché il condomino possa rimproverargli eventuali illeciti:
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