In un condominio Tizio è proprietario dell’appartamento al primo piano e Caio abita un’unità immobiliare di sua proprietà al quinto piano. L’appartamento di Caio si affaccia sul terrazzino a livello di Tizio.
Il proprietario della porzione di piano più alta decide d’i nstallare delle persiane in corrispondenza di tutte le finestre della sua casa; non fanno eccezione gli affacci sul terrazzo di Tizio. Quest’ultimo non ci sta e intima al suo vicino la rimozione degli infissi.
Caio non ne vuole sapere e quindi ne viene fuori una causa; la controversia appena descritta è stata oggetto di una pronuncia resa dalla Cassazione il 16 ottobre 2012. Vale la pena entrare nel dettaglio.
Il tutto ruota attorno all’uso, esclusivo o meno, del sottosuolo e della colonna d’aria sovrastante.
La norma di riferimento in materia è l’art. 840 c.c., che recita:
La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere.
Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.
Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle.
Tra primo e quinto piano v’è una tale distanza che la norma cui bisogna fare specifico riferimento è proprio il secondo comma dell’articolo in esame.
Insomma la distanza tra le proprietà è tale che chi abita più in alto può stare tranquillo: le sue azioni, nel limite di una normale utilizzazione dell’unità immobiliare, non interferiscono con i diritti del proprietario del soprassuolo.
In questo contesto, e non con riferimento alle normative su rispetto delle distanze in materia di cui e vedute, la Cassazione ha inteso dare soluzione alla causa che abbiamo descritto in principio.
Si legge in sentenza che “ la collocazione di sporti sulla colonna d’aria altrui non integra una servitù considerato che il calcolo delle distanze delle nuove costruzioni dalle altrui vedute ai sensi dell’art. 907 cc che richiama l’art. 905 cod. civ. va operata dalla faccia esteriore del muro nel quale si aprono le vedute dirette e non già dal punto di massima sporgenza delle stesse che si aprono “a compasso” verso l’esterno.
Piuttosto, la collocazione degli sporti di cui si dice integra gli estremi di un’attività regolamentata dall’art. 840 cc. e con valutazione di merito la sentenza, in presenza di un’oggettiva utilità, ha escluso l’esistenza di un atto emulativo, nonostante, non sembra che sia stato dedotto che gli infissi non avevano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia altrui” (Cass. 16 ottobre 2012, n. 17680).
