In questo articolo ci soffermeremo su una sentenza di Cassazione relativa ad una lite su una locazione. La pronuncia, la n. 13191 del 26 luglio 2012, riguarda un contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo ma il principio espresso, sfrondato dalle peculiarità del caso, ha valenza generale. Vediamo di che si tratta. Per farlo useremo nomi di fantasia.
Tizio prende in locazione da Caio un locale ubicato nella città Alfa. La locazione è pattuita per uso diverso da quello abitativo (artt. 27 e ss. l. n. 392 del 1978), insomma il ben noto contratto 6+6. Subito dopo la stipula dell’accordo si manifestano delle infiltrazioni.
Tizio le tollera e prosegue nell’uso del locale e nel regolare pagamento dei canoni per molti anni (s’ipotizzi 7 anni, per restare aderenti al caso deciso dalla Cassazione con la sentenza in esame).
Dopo questo lungo periodo di tempo lo stesso locatore decide di recedere dal contratto in essere per gravi motivi, ossia a causa delle infiltrazioni. Caio non ci sta e gli fa causa per ottenere il pagamento del giusto dovuto.
Insomma a suo dire quel recesso era illegittimo non potendosi individuare dei gravi motivi in alcune infiltrazioni molto datate.
Il Tribunale, prima, e la Corte d’appello, poi, accolgono al tesi del proprietario: quel recesso era da ritenersi illegittimo.
Da qui il ricorso in Cassazione del conduttore (Tizio); ricorso che, al pari dell’appello, ha avuto esito negativo.
Secondo la Cassazione " va precisato, in linea di principio, che la condotta del locatario non è idonea a legittimarne il recesso ex art.27 della legge 27 luglio 1978 n.392 qualora, stante la contestazione dei locatori, il primo abbia tenuto una condotta, anche documentalmente provata, dalla quale si evinca che a fronte delle infiltrazioni già presenti poco dopo la conclusione del contratto, come nella specie, vi sia stato l'utilizzo ed il godimento dell'immobile per una lungo periodo di tempo - nel caso in esame circa sette anni dalla stipula del contratto - (v. Cass. n. 15058/08).
In altri termini, se non si sono sostanziati fatti involontari, imprevedibili e/o sopravvenuti alla costituzione del rapporto tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore sotto il profilo economico la prosecuzione del rapporto locatizio, la condotta prolungata del conduttore si configura come ostacolo alla reclamabilità dei gravi motivi e viene a connotare di illegittimità il suo recesso (Cass. n. 9443/10)" (Cass. 26 luglio 2012, n. 13191).
Per completezza vale la pena ricordare che cosa dice l’art. 27 l. n. 392/78. Il riferimento è l’ultimo comma della norma citata che recita: “ indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Non vi sono motivi per ritenere che il principio espresso dalla Cassazione non possa essere applicato anche alle locazioni di immobili destinati ad uso abitativo posto che il concetto di “gravi motivi” ha valenza generale.
