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Millesimi per l'assemblea, se non ci sono lì stabilisce il giudice
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Millesimi per l'assemblea, se non ci sono lì stabilisce il giudice

Condominio senza tabelle millesimali, se i condomini non si mettono d'accordo ci pensa il giudice a fornire le tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di verifica della validità della costituzione dell'assemblea e/o delle deliberazioni da questa assunte sono fondamentali due elementi:

  • il numero di condòmini complessivi e quello dei presenti - personalmente o per delega - alla riunione oggetto di verificazione;
  • i millesimi da questi rappresentanti.

Com'è noto, infatti, il codice civile, ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari necessarie a costituire regolarmente la riunione ed alla deliberazione tiene in considerazione i due aspetti.

Per citare, come esempio, il caso più noto, è utile rammentare che per la nomina dell'amministratore - al pari della sua revoca - è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Si badi: la metà. Su 1000/1000, quindi, la quota millesimale necessaria e sufficiente è pari a 500/1000, non 501/1000 come sovente (ma erroneamente) viene detto.

Che cosa succede se in un condominio non sono mai state approvate delle tabelle millesimali?

Da non perdere: Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.

L'ipotesi non è affatto rara, al contrario, specie i piccoli condòmini e quelli minimi non si sono mai dotati di una tabella millesimale utile alla ripartizione delle spese e alla formazione delle maggioranze.

Come ci si regola in questi casi?

La risposta al quesito conforme ai principi estrapolabili dalla legge (purtroppo non esiste una norma espressamente disciplinante queste fattispecie) varia a seconda delle situazioni. Così ad esempio:

  • in alcuni casi di provvede alla votazione solamente per teste;
  • in alcuni casi ogni unità immobiliare è considerata una quota, così il condòmini con più unità immobiliari a più quote;
  • in alcuni casi si prendono in considerazione le superfici catastali;
  • in alcuni casi si prendono come punto di riferimento i volumi delle unità immobiliari.

Che cosa succede quando non ci sono tabelle millesimali e s'impugna una deliberazione assembleare, ad esempio contestando il raggiungimento dei quorum deliberativi previsti dalla legge ovvero la quota di spesa attribuita al singolo poi impugnante?

Caso particolare, verrebbe da dire. In effetti è così. La Corte di Cassazione, però, vi si è soffermata in più occasioni sull'argomento e tutte le volte con lo stesso risultato. Da ultimo lo ha fatto con la sentenza n. 20071 dell'11 agosto 2017.

Un ruolo centrale nella controversia viene ad essere svolto dai giudici di merito chiamati a dirimere la controversia.

In tal senso, si legge nella sentenza testé citata, «nemmeno la mancanza di una tabella valida e vincolante per tutti i condomini esonera il giudice dallo statuire sulla regolarità della costituzione e della deliberazione dell'assemblea, dovendo determinare egli stesso il valore delle quote espresso in millesimi (arg. da Cass. Sez. 2, 09/02/1985, n. 1057; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107; Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081)» (Cass. 11 agosto 2017, n. 20071).

Insomma se la questione non si risolve fuori dalle aule di un Tribunale, allora sarà il giudice - sicuramente per il tramite di un CTU - a regolare il conflitto attraverso il calcolo dei millesimi.

Calcolo che, è bene dirlo, è cosa diversa da un giudizio per la formazione della tabelle millesimali anche se la sostanza non è di molto differente.

Scarica Cass. 11 agosto 2017 n. 20071

Cerca: condominio senza tabelle millesimali

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