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Edificio in condominio "senza condominio": che cosa fare quando bisogna prendere delle decisioni importanti?
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Edificio in condominio "senza condominio": che cosa fare quando bisogna prendere delle decisioni importanti?

Un edificio condominiale senza le regole di un condominio: che cosa fare in questi casi?

Avv. Alessandro Gallucci  

Non ci sono dati certi ma la realtà quotidiana ci parla di tanti, tantissimi condominii che non superano nove, dieci partecipanti che (nonostante gli obblighi di legge per quelle compagini con almeno nove condomini, cfr. art. 1129, primo comma, c.c.) non hanno un amministratore, ma non solo: si tratta di compagini gestite in modo completamente anarchico.

Quel condominio "senza condominio" di cui si parla nel titolo altro non è che la compagine che pur esistendo non s'è mai stata gestita come imporrebbe la legge.

In questi contesti, solitamente, un condomino volenteroso paga le bollette, chiedendo ai suoi vicini le somme per farlo, si occupa della piccola manutenzione o comunque chiama mestieranti d'ogni genere o chiede alle ditte di eseguire i lavori senza particolari attenzioni alle norme. Il tutto, solitamente, condito dalla classica divisione dei costi in parti uguali.

(Ripartire le spese condominiali secondo i criteri di leggi o le decisioni dei condomini)

Queste situazioni possono andare avanti per anni senza particolari intoppi. Accade, poi, che il palazzo necessita di interventi più consistenti, insomma di essere sottoposta alla ben nota manutenzione straordinaria; ed è li che, l'armonia lascia spazio a tensioni e complicazioni.

Che cosa fare in questi casi?

A dire il vero la tensione può sorgere anche solamente per il disinteresse di uno o più condomini verso le parti comuni. In buona sostanza le soluzioni che andremo ad indicare è auspicabile siano poste in essere fin dalla nascita del condominio.

Proprio da quest'ultimo punto è bene partire.

Nascita del condominio

Il condominio non è un'associazione, una fondazione o una società: il condominio è una situazione di fatto riconosciuta a livello giuridico, il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti comuni funzionali al godimento delle prime.

(La definizione del condominio dal punto di vista gestionale)

In questo contesto " il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio" (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).

Il condominio, quindi, esiste fin dal momento in cui ci sono due proprietari. Stando così le cose è questo il momento in cui è necessario formalizzarne l'esistenza anche a livello fiscale.

Il condominio deve richiedere il codice fiscale e se non lo si fa i responsabili ( ergo i condomini) rischiano sanzioni (cfr. art. 13 d.p.r. n. 605/73).

In buona sostanza siccome il condominio esiste fin da subito e siccome le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere prese in assemblea (salvo il caso dell'accordo tra tutti), se la gestione non va, o meglio proprio per farla andare sempre bene, è utile che si faccia tutto secondo le ordinarie regole.

Carta e penna e convocazione dell'assemblea (anche da parte di ciascun condomino se non v'è amministratore) nei modi e nei termini di cui all'art. 66 disp. att. c.c. A maggior ragione se devono essere prese decisioni economicamente rilevanti.

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