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Condominio minimo. Per eseguire i lavori è necessario il consenso di entrambi i condomini
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Condominio minimo. Per eseguire i lavori è necessario il consenso di entrambi i condomini

I due comproprietari devono partecipare all'assemblea e decidere insieme.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce  

I due comproprietari devono partecipare all'assemblea e decidere insieme. Se non si raggiunge un accordo, non resta che rivolgersi al giudice.

=> Costituzione di un condominio minimo

Nel condominio c.d. minimo (formato cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni della stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea di condominio si applicano allorché l'assemblea si costituisca regolarmente che la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime.

Per tale ultima espressione (decisione unanime) deve intendersi quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all'unanimità).

Questo il principio di diritto espresso dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 5329 del 2 marzo 2017.

=> Condominio "minimo" e rimborso delle spese anticipate.

Confermata la nullità della delibera di approvazione di alcuni lavori eseguiti sull'edificio, assunta da uno solo dei condomini (un avvocato), visto che l'altra comproprietaria (sua zia) aveva disertato l'assemblea. Di conseguenza, è stata confermata la revoca del decreto ingiuntivo per il recupero delle spese, emesso in base alla predetta delibera nulla.

Secondo gli Ermellini, nel caso di specie il condomino-avvocato fu certamente diligente nel tentare la prima e più semplice soluzione: convocare la zia condomina per discutere dei lavori al fabbricato.

Tuttavia, avrebbe dovuto poi prendere atto, proprio perché si trattava di un “condominio minimo”, della impossibilità di costituire l'assemblea per assenza dell'altra partecipante e, quindi, per l'impossibilità di pervenire ad una decisione unanime (nel senso sopra inteso).

Condizione, quest'ultima, essenziale per l'adozione di una valida delibera da poter poi mettere in esecuzione nelle forme di legge.

Posto di fronte ad una tale condizione di empasse – precisa la Corte – il condomino aveva l'onere di azionare il procedimento camerale previsto dall'art. 1105 c.c. in materia di comunione in generale, lasciando che fosse l'autorità giudiziaria a prendere i provvedimenti opportuni, eventualmente nominando un amministratore del condominio.

La diversa scelta di decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una decisione unilaterale, proprio perché – lo si ripete – mancava l'unanimità della decisione e, quindi, la condizione essenziale per l'applicabilità al condominio minimo delle regole codicistiche, nello specifico quelle relative al funzionamento dell'assemblea di condominio.

=> L'assemblea deve tenersi anche quando si è dinanzi ad un condominio minimo?

Respinta dunque la tesi difensiva del condominio-avvocato, secondo il quale la delibera assunta a seguito di assemblea regolarmente convocata a cui aveva partecipato un solo condominio (lui) era da ritenersi valida ai sensi dell'art. 1136 c.c. o, al più, annullabile e, dunque, impugnabile entro 30 giorni ex art. 1137 c.c.

Il ricorrente sosteneva tra l'altro che l'unanimità dei consensi dovesse riferirsi ai presenti in assemblea, non ai partecipanti al condominio. Tesi però respinta dalla suprema Corte.

Il punto di partenza del ragionamento seguito dai giudici del Palazzaccio è la nota sentenza delle Sezioni Unite n. 2046 del 31 gennaio 2006, con cui la disciplina dettata dal codice civile per il condominio negli edifici trova applicazione anche nel caso di condomini minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti.

E ciò, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità,quanto, “a fortiori”, con riferimento alle norme che regolamento le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.

=> Condominio minimo e provvedimenti parti comuni, quando il partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria

Altra e più recente giurisprudenza di legittimità ha precisato che nel caso di condominio c.d. minimo non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale (Cass. civ. 14 aprile 2015, n. 7457), ma evidentemente sempre con riferimento all'ipotesi di mancanza di accordo tra le parti.

In altri termini, nel condominio minimo è richiesta sempre la partecipazione di entrambi i comproprietari e una decisione unanime, cioè frutto di un accordo di entrambi i partecipanti.

È proprio questo – si legge nella sentenza in commento – il senso della pronuncia delle Sezioni unite n. 2046/2006 ove in motivazione testualmente si afferma: “nessuna norma impedisce che l'assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decida validamente”.

Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto (la decisione di uno dei due condomini non rappresenta la maggioranza, né l'unanimità!)diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dal combinato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., n. 2046/2006).

Volendo esemplificare, si tratta del caso in cui all'assemblea, pur essendo presenti entrambi i condomini, si decida in modo contrastante, oppure, a maggior ragione, del caso – verificatosi nella fattispecie in esame – in cui alla riunione, benché regolarmente convocata, si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente.

Per sbloccare la situazione di stallo venutasi di fatto a determinare, non resta che il ricorso al giudice ai sensi dell'art. 1105 c.c., che eventualmente potrà procedere con la nomina di un amministratore del condominio.

=> Le detrazioni fiscali in caso di condominio minimo

Avv. Giuseppe Nuzzo – giu.nuzzo@alice.it

Scarica Corte di Cassazione, 2 marzo 2017, n. 5329

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