Quando è obbligatoria la nomina dell'amministratore di condominio?
Capita spesso di leggere questa domanda nei quiz che vengono somministrati durante i corsi di formazione iniziale per l'esercizio dell'attività di amministratore condominiale.
In realtà la domanda ce la si pone spesso anche tra condòmini, per capire se e quando è necessario provvedere a riunirsi in assemblea per adempiere all'obbligo.
Per fare un po' di storia del diritto condominiale, poi, è utile rammentare che alla domanda si è data una risposta differente fino al 17 giugno 2013.
Nove condomini = obbligatorietà della nomina dell'amministratore di condominio
A partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (la così detta riforma), è cambiata la soglia al di sopra della quale è divenuta obbligatoria la nomina dell'amministratore condominiale.
Fino al 17 giugno 2013 la disposizione in vigore è stata la seguente: «Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.» (art. 1129, primo comma, c.c.).
Dal 18 giugno sono cambiati i numeri: «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario» (art. 1129, primo comma, c.c.).
In entrambi i casi all'inerzia dell'assemblea può sopperire l'Autorità Giudiziaria che, su ricorso di ciascun condomino, è tenuta a nominare un amministratore.
Dal 2013 il ricorso può essere presentato anche dall'amministratore dimissionario.
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Che cosa si intende per condomino?
Non si creda che rispondere al quesito sia così semplice è scontato: anche questo, rappresentando la base del diritto condominiale è sovente posto agli esami dei corsi di formazione iniziale. Un ripasso, tuttavia, non guasta anche per chi è già in attività da qualche tempo.
Allora vale la pena domandarsi: il proprietario di più appartamenti insistenti nello stesso immobile è da considerarsi come un solo condòmino?
Se un appartamento è cointestato a più persone (si pensi eredi o coniugi in comunione dei beni), queste vanno tutte conteggiati ai fini del calcolo di cui all'art. 1129 c.c. ai fini del computo del numero dei condomini?
Quali sono le fonti normative alle quali guardare per avere una risposta precisa?
La legge non fornisce né la nozione di condomino né quella di condominio. La Cassazione, ormai da anni, afferma che «il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio» (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Il condomino, dunque, è il proprietario dell'unità immobiliare.
Se un edificio è composto da nove appartamenti, di cui otto in proprietà di una sola persona, quel condominio sarà composto da due partecipanti e quindi non sarà obbligatorio nominare l'amministratore.
Può anche succedere che un condominio si componga di nove appartamenti in proprietà di nove persone e che poi uno di essi acquisti da un altro un'unità immobiliare. In tal caso il numero dei condòmini scenderebbe ad otto ne quindi svanirebbe l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore.
Se l'unità immobiliare appartiene a più persone ai fini del computo dei condomini tutti gli interessati saranno considerati un unico condomino. L'appartamento appartiene a dieci fratelli: in relazione al condominio essi sono un unico condomino.
Se un condòmino è proprietario in via esclusiva di un appartamento e in comunione di un altro, egli concorrerà come singolo per l'appartamento in proprietà esclusiva e come comproprietario dell'altro. Insomma non si avrà un conteggio per uno e mezzo, ma per uno e parte dell'unità nell'altro nel quale è comproprietario.
Da quale norma desumiamo tutto ciò? Dall'art. 67 disp. att. c.c. che disciplina le modalità di partecipazione all'assemblea per i casi di immobili in comunione specificando chiaramente che essi devono essere considerati un unico solo partecipante perché solamente uno di loro potrà prendere parte all'assemblea.
Conteggio dei condòmini e appartamento in usufrutto, come fare?
L'unità immobiliare è concessa in usufrutto? Nudo proprietario e usufruttuario saranno considerati unico soggetto? Per chi scrive, sì. L'usufrutto comprime il diritto di proprietà, la sua costituzione è strettamente legata a quel diritto, tant'è che se l'edificio fosse in proprietà di un'unica persona con tante unità immobiliari tutte concesse in usufrutto non si potrebbe parlare di condominio, mancando il requisito della comproprietà. Quindi se in un condominio ci sono tre appartamenti ognuno con tre comproprietari e altrettanti usufruttuari, il condominio avrà tre partecipanti senza obbligo di nomina dell'amministratore.
Conteggio dei condòmini e partecipazione all'assemblea
In ognuno di questi casi, è utile ricordarlo - sebbene il gruppo di condòmini, ovvero il binomio nudo proprietario usufruttuario, vadano considerati come unico partecipante al condominio - resta fermo, in capo all'amministratore l'obbligo di convocare tutti i comproprietari (nel caso di usufrutto, l'usufruttuario andrà convocato nei casi previsti dalla legge, art. 67 disp. att. c.c.);
La ragione di quest'affermazione risiede nel fatto che l'art. 1136 c.c. impone la convocazione di tutti gli aventi diritto a prendere parte all'assemblea, quindi potenzialmente tutti i comproprietari di una stessa unità immobiliare. Tale onere può dirsi assolto anche se l'avviso di convocazione è stato inviato ad uno solo di questi, purché la situazione concreta possa portare a presumere che tale comunicazione sia stata conosciuta dagli altri.
Primi adempimenti quando si è nominati amministratore di condominio
