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Ripartizione spese per asfaltare strada privata
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Ripartizione spese per asfaltare strada privata

Come vengono ripartite le spese per l'asfaltatura della strada privata

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso di villette a schiera o comunque di autonomi edifici che abbiano in comune esclusivamente una strada privata che consente l'accesso ai singoli stabili dalla pubblica via, come devono essere ripartite le spese per asfaltare tale viottolo?

La questione all'apparenza di semplice soluzione, è spesso oggetto di frizioni tra i vari proprietari che si ad affrontare la situazione.

Partiamo dalla individuazione della fattispecie applicabile: condominio o supercondominio? La questione è puramente nominalistica.

=> Per il supercondominio è necessario il “superamministratore”.

L'art. 1117-bis c.c. specifica che Le disposizioni del presente capo del codice civile riguardante il condominio negli edifici si applicano “in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.

Insomma: se due abitazioni indipendenti l'una dall'altra hanno in comune una strada che consente di accedervi dalla pubblica via, la strada, salvo diversa disposizione dei titoli (es. riserva di proprietà in capo ad uno dei due con servitù a vantaggio dell'altro) dev'essere considerata un bene il condominio. Lo stesso discorso vale, chiaramente, nell'ipotesi in cui vi siano più di due proprietari.

=> Supercondominio, se i posti sono inferiori al numero della autovetture come fare?

Motivo? Quella parte di fondo (la strada) è funzionale e strumentale al godimento delle unità immobiliari in quanto consente l'accesso. A nulla vale il fatto che le strade non sono menzionate tra i beni comuni di cui all'art. 1117 c.c.

E' noto, infatti, che tale norma contiene un'elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni, i quali possono essere considerati tali in ragione della loro succitata funzione.

In questo contesto, pertanto, foss'anche l'unico bene comune tra i vari proprietari, per la sua gestione sarebbe necessario fare ricorso alle norme dettate in materia di condominio.

Ciò vuol dire: obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, obbligo di nomina dell'amministratore nel caso di più di otto condòmini, obbligo di contribuire alle spese in ragione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione.

E qui arriviamo al punto nodale: la ripartizione delle spese per l'asfaltatura della strada privata dev'essere eseguita secondo i millesimi di proprietà (trattandosi di spese di conservazione di un bene comune) o nel differente modo previsto su accordo tra tutte le parti, ossia tra tutti i comproprietari di quel sentiero.

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Ma davvero, può pensare qualcuno, si deve mettere in mezzo tutto questo “bailamme“ per una sola strada? Non esistono soluzioni alternative?

In effetti se la strada è l'unico bene in comune, chiedere un codice fiscale e magari essere costretti a nominare un amministratore per gestire le poche cose che la riguardano, sembra davvero un'esagerazione.

Ed allora? Allora nulla vieta ai condòmini di trasformare quel condominio in un comunione, ossia di assoggettare la proprietà di quella strada ad un autonomo diritto di proprietà condiviso tra tutti, con conseguente applicazione di quelle norme (e quindi senza gli obblighi di natura fiscale e gestionale riguardanti il condominio. Con l'aiuto, utile e necessario aggiungiamo, di un bravo tecnico e di un notaio.

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Antonio
Antonio giovedì 02 luglio 2015 alle ore 18:34

Noi abbiamo risolto il problema facendo pagare la quota-parte spettante ad ogni condominio che affaccia o che fa uso della strada in ragione del volume del fabbricato (mc) che affaccia sulla stessa . A sua volta poi, ogni condominio dividerà la propria quota secondo i propri millesimi e/o secondo i vani dei singoli appartamenti.

Andrea
Andrea mercoledì 06 aprile 2016 alle ore 11:03

Salve
ho trovato molto interessante questo articolo seppur di qualche mese fa e mi chiedevo se si potesse precisare la procedura per trasformare aree condominiali o aree private sulle quali grava una servitù di passaggio, in una conunione.
Nel caso di specie, la strada privata che serve più unità immobiliari indipendenti è attrubuta ai vari proprietari in porzioni diverse.
Come si può appunto generare una comunione per la strada?

grazie

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