In tema di ripartizione delle spese per la manutenzione degli spazi comuni ai box auto di proprietà esclusiva, se il regolamento condominiale riserva la proprietà di questi spazi ai titolare di posti auto, i costi necessari per gli interventi conservativi devono essere suddivisi solamente tra di essi.
Questa, in sintesi, il cuore della sentenza n. 17268 resa dalla Corte di Cassazione il 28 agosto 2015.
La titolarità della spesa per gli spazi comuni ai box ai titolari di questi ultimi, chiosa la Cassazione, comporta la nullità della delibera assembleare che a maggioranza abbia derogato ai suddetti criteri previsti da un regolamento contrattuale.
Il caso che ha portato alla pronuncia della sentenza in esame è di quelli ricorrenti. Un condominio chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo di pagamento contro uno dei condòmini per il mancato pagamento degli oneri condominiali. Il condomino ingiunto non ci sta e propone opposizione: a suo modo di vedere alcune di quelle spese non sono dovute.
Quali sono i requisiti per l'emissione di un decreto ingiuntivo?
In particolare per l'opponente (è questo in gergo tecnico il nome che identifica chi si oppone ad un decreto ingiuntivo) lamenta l'imputazione di alcune spese riguardanti la manutenzione delle corsie di manovra dei box.
A suo modo di vedere rispetto a quell'intervento manutentivo a lui non è possibile domandare alcunché in quanto dal regolamento condominiale si evince chiaramente che le spese per quelle parti dell'edificio devono essere suddivise solamente tra i proprietari dei box auto e lui tale non è.
Il Giudice di Pace, in primo grado, ed il Tribunale, in funzione di giudice d'appello, gli danno ragione: il proprietario di un appartamento che non sia anche titolare di un box auto, in quel condominio non deve pagare le spese di manutenzione degli spazi manovra perché il regolamento condominiale lo esclude. Da qui il ricorso in Cassazione.
Per gli ermellini la pronuncia impugnata (la sentenza del Tribunale) era da confermarsi. Motivo? Si legge in sentenza che era evidente come le norme del regolamento condominiale non prevedessero “espressamente la partecipazione di condomini che non sono proprietari di box (e/o autorimesse) alle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione degli spazi di manovra ed accesso relativi a tali unità immobiliari di proprietà soltanto di taluni condomini" (Cass. 28 agosto 2015 n. 17268).
In questo contesto, afferma la Cassazione, “le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini” e tali nullità può essere fatta valere in ogni tempo senza per forza ricorrere alle modalità d'impugnazione previste dall'art. 1137 c.c. e quindi anche nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Resta una domanda di carattere generale. Le spese di manutenzione degli spazi di manovra dei box auto sono solamente a carico dei proprietari degli spazi di sosta anche in assenza di una specifica norma contenuta in un regolamento condominiale?
Al riguardo non esiste una risposta univoca e molto dipende dalla conformazione dell'edificio e dalla parte oggetto dell'intervento conservativo. In buona sostanza se il parcheggio è interrato ed è un tutt'uno con l'edificio, i proprietari di unità immobiliari non titolari di box dovranno partecipare alle spese che riguardano parti comuni a tutti l'edificio (es. muri portanti), restando a carico dei proprietari dei posti auto le spese per quelle parti di edificio che hanno esclusiva utilità per loro.
Parcheggiare la seconda vettura davanti al garage.
Analogo: Le spese per il cortile condominiale spettano anche a chi vi si affaccia?
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