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Millesimi indicati nel rogito, quale valore attribuirgli?
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Millesimi indicati nel rogito, quale valore attribuirgli?

Come valutare le tabelle millesimali?

Avv. Alessandro Gallucci  

Come dobbiamo valutare la natura dei millesimi indicati negli atti di acquisto delle unità immobiliari ubicate in condominio?

Per essere ancora più chiari: se un atto indica che all'unità immobiliare oggetto della compravendita corrispondono, ad esempio, 50 millesimi, questa indicazione ha valore contrattuale o meramente indicativa di un dato tecnico corrispondente ai criteri di calcolo legali?

La questione è stata posta di recente anche nel nostro forum, nel quale un nostro lettore specificava che nell'atto di acquisto dell'appartamento si faceva di un esatto valore millesimale della proprietà.

La riguardava la natura e quindi la modificabilità di quel valore e più in generale delle tabelle.

Insomma veniva chiesto se la tabella proprietà fosse immutabile oppure potesse essere modificata a maggioranza qualificata.

Valutazione della natura delle tabelle millesimali

Ad avviso di chi scrive al di là della origine della tabella millesimale, per valutare le maggioranze necessarie per addivenire ad una loro modificazione è necessario valutarne la natura.

Premessa: in questo caso parliamo di modifiche necessarie per aggiornare le tabelle millesimali a modificazioni o per emendarle da errori. La modifica fuori dai casi previsti dalla legge (art. 69 disp. att. c.c.), infatti, deve sempre avvenire con il consenso di tutti i condòmini.

=> Deliberare l'approvazione delle tabelle millesimali

Torniamo al nocciolo della questione.

Origine o natura contrattuale: non sempre ciò che ha origine contrattuale (in quanto accettato da tutti i condòmini) ha la medesima natura.

In relazione al regolamento condominiale furono le stesse Sezioni Unite della Corte di Cassazione a rimarcare questo concetto specificando che

a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent.nn. 208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).

Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili” (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).

Questo ragionamento ha pieno valore, secondo lo scrivente, anche in relazione alle tabelle millesimi, per almeno due ordini di motivi:

  • in primis perché le tabelle sono un allegato del regolamento e come ci hanno indicato anche le (stesse) Sezioni Unite (sent. n. 18477/10), ciò che vale per l'atto principale vale anche per quello allegato;
  • al di là di queste (già di per sé assorbenti) considerazioni, va sempre considerato che con un contratto o semplicemente anche in una delibera approvata da tutti i condòmini non tutte le dichiarazioni hanno valore dispositivo di diritti, essendo possibili mere attestazioni e prese d'atto.

Come dire: approvo i millesimi non perché riconosco un particolare valore alla mia unità immobiliare in ragione di specifici criteri convenzionali, ma più semplicemente li approvo in quanto corrispondenti ad un calcolo eseguito secondo criteri di legge.

La valutazione, chiaramente, non può sfuggire ad un esame del contenuto del verbale e soprattutto delle tabelle millesimali.

=> Tabelle millesimali redatte dal costruttore

=> L'assemblea può approvare le tabelle millesimali a maggioranza e non è necessario trascriverle nel verbale

Cerca: tabelle millesimi

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Omar
Omar venerdì 06 gennaio 2017 alle ore 14:55

Salve, vorrei porvi un quesito.
Se per un edificio ci sono delle tabelle millesimali nelle quali viene specificato che le spese per la pulizie e illuminazione delle scale devono essere ripartite per la tabella generale di proprità.
Devo attenermi a quest'ultime o la ripartizione devo eseguirla seguendo la normativa vigente.
Grazie anticipatamente

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