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Registrazione contratti di locazione, come si fa?
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Registrazione contratti di locazione, come si fa?

Ecco come effettuare la registrazione del contratto di locazione

Avv. Alessandro Gallucci  

Obbligo di registrazione dei contratti di locazione

I contratti di locazione e affitto di beni immobili, siano essi riferiti ad unità immobiliari destinate ad uso abitativo, oppure ad utilizzo differente, sono soggetti all'obbligo di registrazione, qualunque sia il canone pattuito.

Si tratta di un'imposizione prevista dal d.p.r. n. 131 del 1986 recante testo unico in materia di imposta di registro.

Unica eccezione, è rappresentata dai contratti di durata inferiore a trenta giorni complessivi nel corso di un anno. In tal senso, la tariffa allegata al d.p.r. n. 131/86 specifica che sono soggetti a registrazione in caso d'uso i contratti riguardanti “locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (Tariffa Parte 2 Art. 2-bis allegata al d.p.r. n. 131 del 1986).

Quanto ai tempi di registrazione del contratto di locazione, bisogna fare riferimento al medesimo d.p.r. n. 131/86, per le locazioni ad uso differente da quello abitativo, ed alla legge n. 431/98 per le locazioni ad uso abitativo.

In entrambe le ipotesi, il termine da rispettare è quello di trenta giorni decorrente dalla firma del contratto o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Nel primo caso l'obbligo di registrazione è posto in capo ad entrambe le parti, mentre per la locazione di abitazioni, l'obbligo di registrazione grava sul locatore (art. 13, primo comma, l. n. 431/98).

=> La registrazione del contratto di locazione

Come registrare un contratto di locazione

Che cosa bisogna fare, in termini pratici, per adempiere agli obblighi imposti dalla legge in relazione alla registrazione del contratto di locazione?

Al riguardo, come indicato dall'Agenzia delle Entrate sul proprio sito istituzionale, le modalità di registrazione sono due:

a) per via telematica;

b) direttamente presso qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

La registrazione per via telematica è l'unica utilizzabile ove a richiedere la registrazione siano gli agenti immobiliari e chi possiede almeno 10 immobili. Resta facoltativa, invece, per gli altri interessati, sempre che siano abilitati all'utilizzo dei servizi telematici offerti dell'Agenzia delle entrate.

La registrazione presso gli uffici avviene mediante compilazione del così detto modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili). Al link il modello RLI e le istruzioni per la compilazione: https://goo.gl/UPtNwP

La registrazione può essere effettuata:

a) personalmente;

b) incaricando un intermediario abilitato (che dev'essere munito di apposita delega).

Per la registrazione del contratto sono necessarie:

a) almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione;

b) il modello RLI succitato, debitamente compilato;

c) i contrassegni telematici (ex marca da bollo), salvo il caso dell'opzione per il regime di cedolare secca) con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come prescritto dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe;

d) la ricevuta di pagamento dell'imposta di registro (anche qui fa eccezione il caso di opzione per il così detto regime della cedolare secca).

L'imposta di registro (per gli immobili ad uso abitativo e commerciale) è pari al 2% del canone annuo e può essere pagata annualmente oppure all'inizio del contratto in un'unica soluzione. Al link tutte le informazioni utili sull'argomento: https://goo.gl/DUZINd

Presentata questa documentazione, l'addetto dell'Agenzia delle Entrate:

a) se la registrazione è contestuale restituisce copia timbrata e firmata del contratto;

b) se è successiva, fornisce ricevuta del deposito, comunicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.

Ricordiamo che la registrazione, oltre ad assolvere agli obblighi tributari imposti dalla legge, conferisce al contratto data certa, ai sensi di quanto disposto dall'art. 2704 c.c.

Il sito dell'Agenzia delle entrate mette a disposizione dell'utente raccolte per tipologia ed anno, normativa e prassi di riferimento: https://goo.gl/hx15Ts

Come registrare un contratto di locazione in regime di cedolare secca

La così detta cedolare secca, introdotta nel nostro ordinamento dal d.lgs n. 23 del 2011, è un particolare regime fiscale riguardante beni immobili ad uso abitativo (compresi nelle categorie catastali da A1 ad A10, con esclusione di quelli A11 inerenti uffici e studi) che prevede il pagamento di un'unica imposta sostitutiva dell'Irpef e delle varie addizionali. La misura ordinaria è pari al 21% del canone pattuito e può essere minore in ragione di particolari tipologie contrattuali (es. locazioni a canone concordato, così dette 3+2)

L'opzione per questo particolare regime fiscale fa venire meno l'obbligo di pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, che come s'è visto sono ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Il locatore può optare per il regime di cedolare secca – che comporta la rinuncia agli adeguamenti del canone di locazione secondo gli indici ISTAT – sia al momento della stipula del contratto (dandone specifica comunicazione al conduttore, eventualmente nel medesimo contratto), sia negli anni successivi.

In tale ultimo caso, però, non potrà ottenere il rimborso delle imposte di bollo e registro versate all'atto della registrazione ordinaria.

Il reddito prodotto in conseguenza del contratto di locazione ed assoggettato al regime della cedolare secca non concorre al reddito complessivo, ma va comunque considerato ai fini della determinazione dell'ISEE nonché del reddito ai fini del riconoscimento di deduzioni o detrazioni fiscali.

Le modalità di registrazione del contratto rispetto al quale s'è optato per il regime di cedolare secca sono le stesse previste per la registrazione ordinaria. Chiaramente la scelta ab origine di questa opzione fa sì che all'atto della registrazione non debbano essere presentati i documenti attestanti versamenti dell'imposta di registro (modello F24) e del bollo (ricevuta del versamento telematico, la marca adesiva, per intendersi).

Il sito dell'Agenzia delle entrate mette a disposizione dell'utente raccolte per tipologia ed anno, normativa e prassi in materia di cedolare secca:

https://goo.gl/Gz7HdY

=> La registrazione del contratto di locazione

=> Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato

=> Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente.

Cerca: registrazione locazione contratto

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